Товарищ спрашивает, имеет ли смысл покупать в Краснодаре место для паркинга для сдачи его в аренду. Стоимость: 1 400 000 рублей.

Выглядит это пустое плачущее место так:

Застройщик мамой клянется, что место уйдет скоро. Это действительно так, кто-то его купит. Но, с точки зрения инвестирования и денежного потока, считаю, что это вложение того не стоит (иначе, почему его продают)). Почему такая корова не нужна самому?

1 400 000 даже при ставке по вкладу в 10% будет давать каждый месяц дохода в 10 тысяч рублей. За такую цену парковочное место в этом доме не сдается!!! Даже за 8000 рублей жильцы жлобятся, не снимают. 

Можно возразить, что парковочное место вырастет в цене. Но до скольки оно может вырасти? Даже деревья не растут до небес, а тут подвальное помещение.

Арифметика инвестирования простая. Считайте, сколько даст вклад в банке и сравнивайте доходность.

P.S.
А вы как думаете? Нужно брать это место?

В своих статьях выдвигаю мысль, что большинство гостиниц у моря — это не бизнес, а форма существования капитала. Деньги, вложенные в гостиницу, в других финансовых инструментах давали бы столько же дохода, если не больше. Тот же вклад в банке перебьет доходность многих отелей. И вот пришло время сравнить теорию с практикой. Поступил кейс.

К моему партнеру-риэлтору обратились с задачей продать гостиницу в Цемдолине (Новороссийск). Это работающий бизнес, но не для отдыхающих у моря, а для бригад рабочих, которых организации командируют в Новороссийск. Гостиница, по словам владельца, дает доход в 400 тысяч рублей в месяц на протяжении уже 15 лет. Продают ее за 23 миллиона рублей.

Посчитал, что при текущей ставке рефинансирования равной 16%. При цене объекта в 23 миллиона рублей, вклад под 16% будет давать в год 23000000/100*16= 3680000. Делим на 12 и получаем: 306 666 гарантированных рублей в месяц без каких-то вообще хлопот по содержанию гостиницы. То есть, всего на 100 тысяч в месяц меньше, но без каких-либо накладных расходов.

В изучении финансовой грамотности некоторые вещи лежат на самом видном месте, но их не замечают, потому что они замаскированы игрой слов.

Так в ипотеке, само собой разумеющимся, используются формулировки, например, покупка квартиры за 5 миллионов под 11% годовых, первоначальный взнос 1 миллион. Ежемесячный платеж: 38 тысяч. Эти цифры видит покупатель, они отпечатываются в уме и служат якорем. Спроси такого человека за сколько он купил квартиру, и он ответит, что за 5 миллионов. Но это не так!!!

Открываем калькулятор ипотеки, вводим данные для расчета и получаем, что при таких исходных данных за 30 лет стоимость однокомнатной квартиры выйдет примерно равной 13 миллионам 700 тысячам...

Если человек будет платить ипотеку все эти 30 лет, то исходные данные покупки для него будет звучать так: «Я покупаю сейчас однокомнатную квартиру за 13 миллионов 700 тысяч рублей в рассрочку на 30 лет с ежемесячным платежом в размере 38 тысяч рублей. Нахожусь в трезвом уме и памяти».

Наверняка, вам приходила мысль: купить квартиру в ипотеку, сдать ее в аренду, чтобы платеж гасил проценты по ипотеке, а через 30 лет получить квартиру бесплатно!

Как такое вообще возможно? Можно ведь так 100-1000 квартир взять забесплатно! В чем фокус, как такое получается с точки зрения финансовой математики?

Ответ кроется в детали: первоначальный взнос.

Именно он за 30 лет и превращается в ту самую бесплатную квартиру. Откройте в интернете какой-нибудь калькулятор вкладов, введите в него, например, сумму 2 миллиона, 8% годовых, на 30 лет. Полученная сумма повергнет вас в удивление. На вашем вкладе будет с капитализацией процентов ~ 16 миллионов рублей. Сколько будет стоить квартира к тому времени, как она состарится на 30 лет, другой вопрос. Да еще нужно дожить до этих времен.

Нет бесплатной ипотеки. )

Приквел к заметке: Как финансовая грамотность «мешает» жить

Богатство и бедность, достаток и нехватка, определяются, в том числе, простейшей финансовой грамотностью. Рассмотрю ее на примере владения гаражом. Все истории реальные из моей жизни.

Случай № 1
Человек купил гараж, чтобы сдавать его в аренду. Стоимость гаража — 1 миллион рублей, за аренду получает 5000 в месяц. В год это 60 000 или 6% годовых. Много ли это?

Если текущая ставка по вкладу 8% и она сохранится дальше, а цена гаража не будет расти выше миллиона, то с миллиона рублей на вкладе можно получать 80 000 рублей в год, что на 20 тысяч больше, чем связываться с арендой.

Смысла покупать и сдавать гараж нет.

Случай № 2
Человек сдает гараж за 1500 в месяц. Ему предлагают продать гараж за 600 000 рублей, он отказывается, потому что арендный поток идет. Опять считаем, что при ставке 8% с 600 000 рублей он в год получал бы 48 000 рублей или 4000 рублей каждый месяц! Что явно больше, чем 1500 рублей, которые он получает. В данном случае, ему, или поднимать ставку по аренде, или продать гараж.

Кто эти люди, которые покупают недвижимость по нынешним ценам? Вы их знаете?

Для меня, как человека, который зарабатывает достаточно, текущие цены на квадратный метр кажутся высокими. Да, в моем окружении были люди, которые купили квартиры и дома во время льготного безумия, спонсируемого государством. Но это изначально были бедные люди, они даже первоначальный взнос в кредит брали! И теперь будут до конца дней расплачиваться за эту авантюру.

Сейчас, к осени 2022 года, ключевую ставку подняли, кредиты стали дороже. Что стало с рынком недвижимости? Есть там продажи? На собственном опыте скажу, что продать вторичку в Краснодаре даже с дисконтом непосильная задача. Не берут. Стоит как вкопанная.

Продавцы вторички смотрят на застройщиков, а те гнут свою линию. Пишут, что среди застройщиков есть картельный сговор (имеют право), чтобы не снижать цены. Но, кто по таким ценам купит? Люди стали больше зарабатывать? Как обстоят дела в вашем окружении? Как по моим знакомым, так многим уже зарплаты не хватает на жизнь.

Дорого или дешево сейчас стоит недвижимость? Будет ли она расти в цене или падать? Как можно найти хоть какие-нибудь ориентиры по цене?

Да, такой ориентир есть. Узнайте сколько можно заработать, если сдать в аренду интересующую вас квартиру. Например, в Краснодаре за 3-х комнатную квартиру можно выручить 25 тысяч рублей в месяц. В год это 25000*12= 300 тысяч рублей.

Теперь рассчитайте размер капитала, с которого можно получать аналогичную сумму одними процентами по вкладу в банке. Пусть вклад дает 7% годовых. Сколько нужно иметь денег на вкладе, чтобы получать 300 000 в год?

300 000 — 7%
X — 100%

X= 300000*100/7= 4 285 714

4 285 714 — базовая цена квартиры при ставке по вкладу = 7%.

Но ставка по вкладу меняется со временем. И она зависит от ключевой ставки. Если ключевую ставку Центробанк снизит, то и по вкладам снизятся проценты. Пусть теперь вклады дают 5%. Считаем стоимость квартиры:

300 000 — 5%
X — 100%

X= 300000*100/5= 6 000 000.

«Одна из величайших загадок жизни не в том, что дураки быстро расстаются со своими деньгами, а в том, что у них вообще заводятся деньги», Уиггин Эддисон, Боннер Уильям, «Судный день американских финансов»

Не одного меня удивляет, откуда у людей деньги, при их потрясающей финансовой безграмотности. Радует то, что они ищут путь к свету.

Читательница спрашивает:

«Зять оформил ипотеку, на стадии котлована, строительства дома, под 0.1% на весь период ипотеки. Вот я сижу и думаю, может и мне так повезёт. Тут в ленте появляетесь Вы, с инфой о рефинансировании ЦБ, это ЗНАК, подумала я и подписалась на Вас. У Вас столько всего интересного!!! Но теперь о той ипотеке я ничего не понимаю. (( Как такое возможно? ((( Через какой банк оформлял нужно уточнить… »

Расскажу вам притчу об обезьянах:

«В царстве Сун жил Обезьяний царь. Его так звали потому, что он любил обезьян, кормил их ежедневно и настолько понимал желания обезьян, что мог ими повелевать. Но однажды случился неурожайный год и возникла необходимость уменьшить количество корма обезьянам. Зная, что они будут недовольны, а недовольная стая может выйти из повиновения, царь пришел к обезьянам утром и сказал следующее:

Продажа недвижимости превратилась в поле боя. Продавцы с риэлторами ведут наступательные действия, вбрасывая в информационное поле легенды и истории о росте заветного квадратного метра.

Мне риэлтор рассказывал с придыханием, как в Сочи прилетают люди с сумками, набитыми деньгами, и скупают все подряд. Особенно виллы в Имеретинской низменности, прямо у моря за баснословные 100 миллионов рублей (это там где все затопило). Когда видишь эти vip-лачужки, просматриваемые насквозь с пляжа, тебя охватывает ощущение, что ты чего-то в этом мире не понимаешь.

В реальности у нас в Краснодаре дело обстоит несколько иначе. Родственник решил расширить жилплощадь и нашел на вторичке предложение 100 квадратов за 6 миллионов. Надо брать! Но для этого нужно продать свою трешку. Выставил по цене 85 тысяч за квадрат и… тишина. Ни одного звонка. Риэлторы объясняют это августом, закрытием аэропорта города Краснодара (денежные мешки не едут) и даже может обстановкой на Запорожской АЭС, от которой до Краснодара около 500 км по прямой (у меня соседи даже покинули дом из-за страха радиоактивного облака).

Когда читаешь философов экономистов как Людвиг Мизес, то начинаешь думать, как они.

Пришли мысли по рынку недвижимости. У нас в Краснодаре цена за квадратный метр взлетела за пару лет с 50 тысяч до 120 000, и продажи встали. Почему?

Для продавца вторичной недвижимости цена квадрата, на самом деле, не имеет значения. В большинстве своем, людям не нужны деньги сами по себе, они хотят, скажем, разменять квартиру, полученную в наследство, отселить детей, поделить совместно нажитое имущество в разводе. Цены их волнуют постольку поскольку. Дело в обмене, что можно купить за полученные деньги.

И вот цены на квартиры резко выросли, и рынок встал. Вторичку по таким ценам не берут, а снизить цены ее владельцы не могут, они за полученные деньги не купят того, что хотели. Финансово грамотный человек мог бы сделать скидку при продаже квартиры, полученные деньги положить в банк под процент и через год-два получить сумму, при замерзших ценах на квадрат, которая бы позволила ему совершить дальнейшую сделку. Но люди так не думают!!!