Нам тут в @mozgovikresearch поступил запрос от наших клиентов проанализировать ЗПИФы недвижки. Потратили время, сделали обзор (почитать можно тут). Но мне кажется, анализ нашего аналитика упускает некий Big Picture Moment.

По мере разгона длинных ставок до 11%+ арендный бизнес становится все менее привлекательным.

Дело в том, что в долгосрочных договорах аренды коммерческих помещений индексация цены как правило очень скромная на много лет вперед. Поэтому в случае разгона инфляции, денежные потоки от недвижимости будут обесцениваться существенно быстрее инфляции ( кстати в отношении жилой недвиги это уже года 4 происходит)...

Поэтому у владельцев ЗПИФов разве что надежда на то, что будет виртуальная переоценка вверх стоимости недвижимости по инфляции, но это тоже я чето сомневаюсь, так как тут многое завязано на длинные деньги опять таки (реально недвижку такую покупать при высоких ставках скорее всего не будет).

Я тут сам посматриваю коммерческие помещения, ставка доходности которую можно найти в районе 8% — в 2 раза лучше чем сдавать хату, но арендные договора предусматривают индексацию всего от до 0 до 5% на 3-5 лет вперед....

upd. соответственно в теории арендная недвижка интересна только если ЦБ сумеет удержать инфляцию в узде и ставки доходности снова пойдут вниз 

Выпуск ВДО облигаций по месяцам (высокодоходные облигации)
В 1П2023 выпущено ВДО на сумму 25,6 млрд, рост практически каждый месяц.

>50% рейтинг BBB
1/3 рейтинг BB и B
и 13% без рейтинга

Исторически доля дефолтов за 3 года:
BBB = 8%
BB=14%
B=20%

КОММЕРСАНТ

Эту недельную заметку я писал на прошлой неделе, когда я чем-то краткосрочно заболел и у меня поднялась температура. Мое физическое состояние совпало с моим состоянием, которое я как эмоциональный инвестор ощущаю на бирже — “эмоциональный перегрев”.

Я достиг той эмоциональной точки, когда дополнительно зарабатываемая прибыль не приносит никакого удовольствия по сравнению с тем стрессом, который я переживаю от потенциальной потери части заработанного капитала. Поэтому мне лично нужна пауза. Но я бы не хотел, чтобы мой личный психологический дискомфорт влиял на общую позицию Mozgovik Research по инвестициям и позицию нашей команды (хорошо, что каждый из наших аналитиков мыслит совершенно независимо!)