Блог им. gofan777

🏗 Стоит ли покупать недвижимость в РФ? Мой опыт

Когда я пришел в сферу инвестирования, капитал был очень небольшим, мой первый серьезный взнос составил всего 40 тыс. руб. в 2016 году. С этого все и началось.

По мере роста портфеля, появляется огромное количество искушений. Когда накапливаются первые 100 тыс. руб. начинаешь думать, а может плюнуть на все и купить хороший телефон, который давно хотел… Когда капитал превышает 1 млн. руб. начинаешь задумываться про новый автомобиль… Потом квартира, дом… Нужно бороться с такими соблазнами.

❓ Но, в 2022 году не выдержал и я… Но, в моем случае подход был чисто математический. Зачем покупать квартиру за наличку сразу, когда есть возможность взять средства в ипотеку под относительно низкий процент?

❗️В РФ есть приятный бонус, что ставка по кредиту/ипотеке фиксируется на весь срок, у кого-то это 10 лет, у кого-то 30 лет, как у меня. В западных странах такого нет, например. Зная высокую волатильность инфляции в РФ этим можно пользоваться.

🧮 Я посчитал, что средняя инфляция за последние 10 лет находилась на уровне 7%. Таким образом, если получится взять ипотеку под более низкую ставку, то это хорошее вложение. Если вы живете в РФ и тратите деньги тоже в РФ.

💵 Многие смотрят на цену недвижимости в долларах, но это не совсем корректное сравнение, девальвация не так сильно влияет на инфляцию. Рост курса доллара на 10% приводит к росту инфляции лишь на 2-3%. Покупая недвижимость, наша задача сохранить средства именно от инфляции и данный актив с этим прекрасно справляется. Напишу про это отдельный пост.

💼 В июле 2022 года я взял квартиру в ипотеку под ставку 0,1%. Переплата за такую ставку составила 2 млн руб. или 20% от рыночной цены. Моя сумма с учетом переплаты составила 13,7 млн руб., сейчас такая же квартира стоит уже 15 млн руб. без переплаты, потому что ставку 0,1% ЦБ запретил.

🧐 Многие пугаются этой переплаты, из-за чего пропустили отличные возможности в прошлом году. Давайте посчитаем, сумма кредита составила 12 млн руб. (максимум для Москвы на тот момент по гос. программе). Средняя инфляция, как я писал выше, была на уровне 7%. Таким образом, за год мой кредит обесценивается на 12 000 000 * 0,07 = 840 00 руб. Или за 3 года я полностью отобью переплату, а дальше инфляция начнет работать на меня.

🧐 Справедливости ради отмечу, если квартира покупается с целью перепродажи в ближайшие 2-3 года, то это действительно не лучший кейс. Если покупается на долгосрок, то отличное предложение.

💸 Стоимость обслуживания кредита в месяц составляет 33 000 руб. без учета страховки, благодаря низкой ставке в 0,1%, с учетом страховки около 36 000 руб. (за двушку в мск!). И сейчас я собираю ипотечный портфель, который ежемесячными платежами будет гасить эту ипотеку. Благо, рынок предлагает доходности по длинным облигациям на уровне 11-12%, что позволит инвестировать в 3 раза меньше средств по сравнению с размером кредита.

☝️Когда я покупал, мне говорили, что беру квартиру на пике рынка, что переплата за низкий процент огромная и не отобьется, а 0,1% это лишь маркетинговый ход. Я очень рад, что прислушался только к калькулятору. Поэтому, прежде чем послушать советы знакомых, посоветуйтесь с калькулятором и с экспертами из данной сферы.

🎞 Постараюсь в октябре провести для вас бесплатный вебинар по теме недвижимости с моим другом и экспертом в недвижимости Владимиром Жоковым.

А пока несколько полезных статей под его авторством:

☝️ Ошибка начинающего инвестора
🏠 Интересный пост про новые школы
📊 Что происходит с демографией в РФ
🏗 Реновация старого жилого фонда

Если вы интересуетесь недвижимостью, то надо следить за трендами, которые сейчас на рынке. Например, я только недавно узнал, что на студии более высокий спрос в силу их небольшого количества, по сравнению с однушками. В перспективе рассмотрю, как инвестиционный объект. Полезную информацию из сектора вы найдете на канале Владимира @vzhokov. Это один из немногих экспертов, чьему мнению я доверяю.

❤️  Ставьте лайк, если обзор оказался полезным.

🏗 Стоит ли покупать недвижимость в РФ? Мой опыт
Следить за всеми моими обзорами и новостями в оперативном режиме: TelegramВконтактеДзенСмартлаб

★10
120 комментариев

Кабы знал, где упадёшь, то соломки бы подстелил

avatar
sloNIK., знал бы прикуп, жил бы там же (на Сочи один хрен не хватило бы)
avatar
1. Посмотрите график цены бетона в баксах, тренд однако вниз.
2. Сейчас нет такой цены как в 22-м да еще под 0.1% — поэтому покупка не интересна.


Переключая каналы, не учтён доход от сдачи в аренду
Иннокентий Антипов, ну раньше грубо аренда была 1000 баксов, сейчас 500, так, что тренд всё равно вниз.
Иннокентий Антипов, не учтён доход от сдачи в аренду
Огромный плюс ипотеки — это мощнейший стимулятор! Вместо лежания у телевизора с бутылкой пива, ипотеченик работает на 2-х. и даже 3-х. работах, без выходных дней и отпусков. Ипотечник не тратит время на всякую ерунду, а трудится почти, как пчелка, правда пчела трудится еще больше, никогда в жизни даже не спит.
Диванный аналитик-практик, это вы про обычную рыночную ипотеку. А тут у человека 0,1% и все мысли как ни чего не делая отбить ипотечные платежи — через сдачу в аренду, доход от ОФЗ.
avatar
Не было инвестидеи купить акций застройщиков, которые за год с прошлого сентября выросли в 2 раза.
LRSG с 400 до 860.
SMLT с 1800 до 3800.

avatar
Forecast, не было денег . А ипотеку на покупку акций не дают.
avatar
Привет! Норм — пост! 
Чем меньше спроса на жилье, тем больше риэлторов и им подобных будут вас атаковать подобными статьями. Наверное хотят на последний вагон успеть, впихнуть страждущим бетон по завышенной цене. Смешно читать такие статьи на фоне заявлений от ЦБ России, об охлаждении пузыря на рынке недвиги. Ну да, они ничего не понимают, а вы конечно эксперт. Ждем бетон ниже, на фоне неплатежей и массовой просрочки ипотеки. 
avatar
валеркин,

Ипотека под 0,1% это и правда ультра выгодная тема была но только в долгую без досрочного погашения

avatar
Denis_84, ну не факт, тут главное какой платеж, 33 тыс это чуть меньше средн. зп в регионе, для МСК может и не много, даже меньше чем аренда, но как будет дальше никто не знает, возможно автор даже этот платеж не осилит, и вот тут будет проблемка, как продать квартиру и не остаться в долгах.
avatar
drow, 
но как будет дальше никто не знает

Я знаю. Всё будет также, как в США. Вырастут они — вырастем мы, упадут они — упадём мы. Все эти недвижечные пузыри оттуда пришли, пока там их поддерживают, они и здесь не сдуются. Все падают и растут хором.
avatar
Как вы определили реальную стоимость в 15 мл? По аналогам застройщика или по цене реальной переуступки?
avatar
Rasrasras, вот вы все дружно говорите про разницу объявления и фактической переуступки — а реально никто большого дисконта и не даёт. Даже на кладовку 17% и то не скинули, хотя ну пипец неликвид, большая и крайняя к фундаменту.
Осторожный спекулянт, все переуступки даже без торга имеют 10+% дисконт, если хотят продавать а не повисеть.
avatar
жалко таких людей с калькуляторами — они ими пользоваться не умеют((
на 30 лет в рабство попал…
avatar
Нечто, уже через 10 лет платеж в 33 тыс руб будет ничто
avatar
Oleg, не факт, щас че-нить замутят деды и ЗП вниз пойдет, после невойны.
Население страны сокращается, а жилья сдают все больше. Очень похоже на пузырь однако.
avatar
Главком Главком, скоро будет много новых граждан: умных воспитанных и любящих Россию

avatar
Spekul777, надеюсь не будет.
Главком Главком,
При 40кв/чел на 70лет(всю жизнь) получаем 140млн*40/70 =80млн.м в год. Постоянно.
Еще и не начинали


avatar
Андрей Дибров, на самом деле когда я читаю сообщения, что типа «кому они строят», я беру примеры из реальной жизни. ПО хорошему, на семью нужна квартира n+1 комнат, где n число жильцов, т.е. даже для одинокой пары нужна трехкомнатная, для семьи с одним ребенком- 4х комнатная, у нас же, даже по себе сужу, я рос всю жизнь в одной комнате с братом. Сейчас мой знакомый в двушке живут в 4-м, дети разных полов! Мой еще один знакомый в 4 живут в однушке, но они ее разделили на 2 комнаты, и второй ребенок пока грудной, однако! в России есть куда развивать жилой фонд. Почему то об этом люди не думают… другой вопрос его доступности…
avatar
Виталий, мне кажется и люди которые пишут «кому они строят» сами не жируют в этих метрах. Успокаивают этим свои мечты о лучшем жилье
avatar
smit,
С монако пишут. Или с японии )
avatar
Виталий, вы абсолютно правы… Блогершу смотрю в Швейцарии. арендуют квартиру 90 метров на семью из трех человек 
avatar
Главком Главком, а сколько сносят?
avatar
Взял калькулятор и решил им забивать гвозди...Открываем сайт Минстроя и бежим в ужасе от компьютера — подумаешь, всего-то 70% новостроя НЕ ПРОДАНО
avatar
Timur Urazbaev,

Не проданно 70% от уже построенного?
Учтено ли что непостроенное уже частично проданно?
Как думаете какая быдет инфляция?
Почему не продают? Они ждут смижения цен или повышения?

не вижу смысла ужасаться в сми последние 15 лет постоянно пишут перезастрой ))
avatar
smit, а почему ты у меня спрашиваешь, иди на сайт Минстроя и узнавайи не забудь взять на себя кабалу на 30 лет, а то мало ли, «инфляция» (как будто тебя кредитная коробка спасет). Ой, ты же не сможешь ее продать даже по телу кредита, поскольку это уже ВТОРИЧКА. Набиуллина сегодня даже об этом говорила. Но вы же все умнее, поэтому продолжайте покупать в долг, а мы хорошо с вас поимеем дивидендов через банки, металлургов, застройщиков. А если серьезно, вам как вообще, нормально продавать свою пятую точку на 30 ЛЕТ? (это самый массовый срок ипотеки в РФ)
avatar
Timur Urazbaev, кмк это берется ради снижения платежа, но выплачивают весь кредит лет за 10
avatar
Рыночная стоимость текущая как определили?
avatar

Выглядит хорошо, но только для себя и вдолгую.

Для перепродажи 15 млн это цена предложения. Попробуйте продать за эту цену — у вас уже вторичка и люди с ипотекой к вам не придут. А людям с кэшем интерснее предложения в топовых локациях.

avatar
TwitterMan, Причем с каждым годом цена недвижки будет терять из-за возраста дома. Одно дело купить свежий бетон и совсем другое — 10-летний.
avatar
Вася Пражкин, дело еще в качестве бетона, сколько лет простоит новый говнострой?
Переключая каналы, вот вот, с радостью куплю кирпич 80-90х в Центре Москвы, чем современный новострой на окраине за те же деньги.
avatar
Виталий, Кирпичу 80-х уже сорокет так-то. Планировки не очень, внешка ветшает, коммуникации хренового качества — замучаетесь продавать.
avatar
Вася Пражкин,
Гм.
Пару-тройку лет назад под ключ за те 1,5-2млн.
Сегодня за 4 именно что только свежий бетон )
На следующий лет десять по головам всем районом
avatar
Если льготным ипотечникам завтра всем резко поднимут ставки, то жильё будут лить в пол. А поднять вполне могут.
avatar
Diamond, не будут, в недвиге инерция лет пять…
avatar
Diamond, как ты это себе представляешь? В договорах ипотечных ничего нет про такой вариант.
avatar
Jabrano, когда государство сильно захочет, способы сразу найдутся.
avatar
Diamond, и чего, пойдёт выкидывать людей из их квартир? Чтобы что?
avatar
Jabrano, переселять на меньшую площадь или куда-нибудь замкад.
Все вроде складно, но тут не так давно новость муссировалась, что если деньги закончатся у государства субсидировать ипотеки и это упадет на банки, то банки готовы включить заднюю и плевать они хотели на фиксированный срок ипотеки. Так что тут тоже небольшой риск есть если вдолгую!

Ну и вдолгую как выше упомянуто есть риск засесть в бетоне, так как количество непроданного жилья все больше, и вторичка уже ощущает это в цене без субсидий по ипотеке…
avatar
Zaorish, как может банк нарушить кредитный договор?
avatar
Jabrano, вы просите примеры вам привести или юридическую консультацию на эту тему? Оба варианта можно найти самому.

Я вам глобально картину рисую, что если банкам субсидирует ставку кто-то (застройщик или государство) и потом перестает то банк благотворительностью заниматься не будет. А возможность перекинуть обязательства/изменить условия найти всегда можно, особенно если вопрос денег серьезный. В конце концов вплоть до законодательного изменения пролоббировать. Например СВОшников щас защищают же законодательно, несмотря на то, что они «перестают» платить по кредиту…Ну, надеюсь вы мысль поняли.
avatar
Zaorish, 
Я вам глобально картину рисую, что если банкам субсидирует ставку кто-то (застройщик или государство) и потом перестает то банк благотворительностью заниматься не будет.

ставку субсидируют в момент выдачи. Фанзировать про изменение условий уже заключенных договоров не надо

avatar
У меня схожая ситуация, я взял по раньше до скачка цен. Прям запрыгнул в последний вагон под 4.6% семейная. Подкупаю офз, на данный момент купонами перекрываю приблизительно 65% платежа! Есть портфель акций долгосрочный, давно уже не пополнял, делаю ребалансировку. Правильно или нет посмотрим! Но пока для себя принял такое решение!
avatar
Santa-Claus, хорошее решение
avatar
Santa-Claus, когда будешь закрывать 100% — расслабишь булки, а пока трудись, трудись и еще раз трудись!
avatar
Виталий, прям один в один как моя жена😂
avatar
Согласен. Люди не умеют в элементарную математику и не понимают какие шансы шикарные в 0,1% ипотеке были скрыты. Я тоже купил разумеется.
avatar
Jabrano, какие? Купить квартиру на 30% дороже, но зато с низкими процентами по кредиту? А теперь попытайтесь её продать при ипотеке 13%
avatar
Mathman, зачем её продавать? И не 30%, а 20% и то бывали варианты и ниже. Я купил чтобы сдавать. Платёж по аренде в 2 раза выше ипотечного.
avatar
Jabrano, халявная квартира считай будет через 5-10 лет, поздравляю 
avatar
Jabrano, какой пв, сколько она стоила, какой срок кредита?
avatar
Mathman, 1кк внёс, 5,8 ипотека на 30 лет, 17,8 платеж
avatar
Jabrano, где это вы купили за 5,8млн, что сдаете за 35?
avatar
Mathman, в новороссе такое было… два парня риэлтора хапали эти квартиры. как не в себя. у каждого сейчас более 5 ипотек 
avatar
Jabrano, ооо -))) Да вы попали -))
avatar
Jabrano, отличные шансы купить кв через 5 лет дешевле (с учетом набежавшей инфляции, процентам по вкадам)
Хорошие цены на рынке недвижимости когда ставка высокая достаточно долго. см 2017-2018
avatar
smit, ниче не понял
avatar
Jabrano, в след 5 лет цены рост цен на недвигу будут меньше ставки по депозитам
avatar
smit, и? Ипотека под 0,1% это бесплатное плечо. Положи его суммы в лесенку ОФЗ и кайфуй с бесплатных денег.
avatar
Jabrano, Ваша логика понятна, но вы не учитываете, что купили актив дороже, чем он стоит и в случае, если захотите вот прямо щас его продать, то продадите существенно дешевле 5,8млн за которые купили. Возможно еще и банку останетесь должны. Тк покупать при ставке 13% не найдется дураков, когда у застройщика можно купить за 0,1%. А если у застройщика нет таких квартир, или нет ипотеки 0,1%, то по ставке 13% логичнее за эти деньги купить в центре города аналогичную квартиру, а не на выселках, где вы купили.
avatar
Mathman, я уж не говорю о челе, который купил за 13млн на пике цен под 0,1% и думает, что его квартира стоит 15млн, мотивируя это тем, что у застройщика нет теперь таких ипотек. Ну да, ну да.
avatar
Mathman, продать? Зачем мне продавать? Я прямо сейчас смотрю как народ берет под большие % за большую цену уже =)

Как вы определили где моя квартира? :D
Завидно?
avatar
Jabrano, конструкция «если» не подразумевает вопрос «зачем?» У вас математика не сходится. За 5,8 купили. За 35 сдаете по вашим словам. Где такое нашли? Локацию скажите, посмотрим, посчитаем вместе.
avatar
Mathman, 5,8 это ипотека, еще первый взнос не забывайте =)
avatar
Jabrano, 

Первоначальный взнос пршлось отдать?
Это просто рынок, тут нет халявы. Из-за сниженной ставки цену пришло заплатить конскую.
avatar
smit, я заплатил, да. Но математика на моей сторон
avatar
Jabrano, у вам математика подобна: «купил машиноместо за 800 тыс, сдаю по 10тыс. Записывайтесь на мои курсы успешный инвестор.» Что-то не сходится. По моему мнению, доходы вы завышаете, а расходы занижаете и что-то не договариваете.
avatar
Mathman, я на курсы не зову и тг не рекламирую =)
avatar
Mathman, купить машиноместо за 800 и сдавать за 10 тыс в месяц это нормальная идея. 7 лет окупаемости 
avatar
ольга ан, я бы сам купил, жаль, только такие машиноместа продают в манямире с понями, в реальности будет 5тыс в месяц минус 2тыс коммуналка. Вот и считайте, сколько там десятков лет
avatar
dmitriy80, это единичные случаи были таких скидок в 2008?
avatar
Весь новострой самолет пик ф101 это полное гавно. жаль, что вы там будете жить, еще и 20-30 лет платить ипотеку. если единственное жилье, то норм, иначе пиздец
avatar
Иван Иванов, ну, самолет — ладно, пик тоже объективно есть претензии. но что не так с а101? Белые ночи, Испанские кварталы… Южные сады очень плотно налепили, плохой проект, но в предыдущих 2ух что не так? можете предметно раскрыть мысль?
Осторожный спекулянт, про скандинавию на ютубе ролики посмотрите как они построили жилье людям в классе бизнес, что трубы текут через 1 год после ввода в эксплуатацию. 
avatar
Осторожный спекулянт, ему не нравится, что трубы протекли через 1 год эксплуатации. Скорей всего жильцы цементные смеси сливали в канализацию, поэтому случился затор на поворотах и протечка. Все ремонтируемо, многие по незнанию в новостройках ломают так свои трубы, но жильцам за такое нужно втык дать, а не застройщика ругать.
Иван Иванов, ПИК может и гавно, так как строит массовый бюджетный вариант, но среди догоняющих компаний нет наплевательского отношения к качеству. А101 на юге новой москвы отгрохал красивые жилые комплексы, где метро рядом. Берем с отделкой и сразу вселяемся. Если работать неподалеку, то вообще прекрасно.
Станислав Ленков, я рад за вас) а если живете на севере? новстройки хуже домов 80-90 годов. Это я как профессиональный инженер-строитель говорю 
avatar
Иван Иванов, так это под сдачу, а самому жить в донстрое
avatar
Ахах, ну вы хоть скиньте параметры квартиры для убедительности. Хотя бы локацию и метрах.
avatar
Заказная статья, чел брал на пике цен. Я же не пишу статьи, какой я умный и купил однушку в МО в 2019г за 2,5 млн. Сейчас она 5,5 млн на рынке, а в новостройке со сдачей через год 5 млн. А вот полтора года назад была максимальная стоимость — 6,5 млн.
Не пишу, потому что был бы умный, то купил однушку у метро в Москве за 5млн в 2019г. Сейчас такая 10-12 млн. Пузырь то лопнет, это очевидно, за 2-3 года будет снижение минимум процентов на 30 от сегодняшних.
avatar
Alex, Ну за 5 млн у метро однушку врядли получилось бы в 2019ом. Сергей Смирнов говорил что продал за 4.8 млн в Бирюлёво западном в 2017ом году, но там метро нет.
avatar
Alex, да, стихнет невойна, повыгоняют народ с оборонки на вольные хлеба, вот тогда и посмотрим на отрицательный рост бетона.
Alex, если в результате у тебя долговая нагрузка ~0.1FCF, то какая разница, что там будет с этим пузырем, когда ты комфортно заякорился в осязаемую ценность?
Alex, та пусть пузырь лопается, ипотека то 0,1%
avatar
dmitriy80, я думаю всё будет идти по пути инфляции
avatar
Инфляция — это единственное, что может в перспективе 2-3 лет поддержать стоимость недвижимости и не дать ей сильно упасть.
avatar
Илюха-перехай, 
Я: не буду покупать по таким ценам
Набиуллина: а я не буду соблюдать таргет по инфляции
Я: всё равно не буду покупать по таким ценам
Набиуллина: а я дважды не повторяю
Я: ну и как продажи?!
Набиуллина: я купила, Антон купил, Максим купил, ща ещё напечатаем и продадим… а потом купим новое, и по кругу.
avatar
Увеличение ставок не сильно повлияет на стоимость самой недвиги, а вот на возможность ее приобрести — сильно)
avatar
dmitriy80,
Всё буквально за год кончилось и понеслось взад. В десятом уже бум бумов вовсю
avatar
Ещё автор умолчал о договоре «беспроцентного» ипотечного займа где 0.1% за весь срок нужно уплатить вперед, то есть каждый месяц оплаты по 33 тыс будет уходить на уплату процентов а потом уже на тело.
avatar
Eugeny Umolinov, что-то копейки переплаты рисуются. Можете привести пример расчета?
avatar
smit, Все 0.1% считаются за 30 лет, в графике их следует уплатить в первую очередь. в случае автора 390 тыс руб проценты, когда закроет их, то будет платить тело. 

avatar
Eugeny Umolinov, 
Все 0.1% считаются за 30 лет, в графике их следует уплатить в первую очередь. в случае автора 390 тыс руб проценты, когда закроет их, то будет платить тело. 

Допустим что все проценты надо заплатить вперед.
Тогда:
1) Надо учесть что проценты 360 это ВСЯ СУММА на 30 лет. Она же начинает гасится со воторого года. Поэтому проценты менее 200к
2) Даже увеличение цены обьекта на 200к это менее 2%

Тоесть можно сказать что ставка 0.102%

Это ухужшение условий на сумму процентов от кредита на 200к по ставке 0.1% на 30 лет. Копейки. не более 40к
avatar
smit, Проценты 360 не меньше.
А так да, год на выплату процентов, для долгосрочного владения и инфляции это выгодно в теории должно быть.
avatar
Eugeny Umolinov, 360к это с 12 млн на 30 лет по ставке 0.1%
Но кредит по графику гасится быстрее поэтому проценты меньше почти в 2 раза. Скорее меньше на ~40%
avatar
smit, Нет это если 36 тыс платёж то проценты не больше не меньше. Гасить больше 36 тыс дело добровольное, но мы этот не учитываем.
avatar
Eugeny Umolinov, При любом раскладе проценты с основного долга будут меньше 360к. Гашение досрочное не рассматриваем.
avatar
smit, Вы не поняли. Банк берёт проценты заранее за 30 летнего срока и ждёт пока клиент погасит их в течении года. Как у вас поучилось что проценты сократились?
avatar
Eugeny Umolinov, Вы не учли что сумма долга каждый год (кроме первого — гасим проценты) уменьшается.
через 15 лет долг будет 6 млн. Проценты уже не 12к, а 6к
avatar
smit, проценты сразу а не потом. Это не ануетет. Это просто схема банка который хочет проценты авансом за весь срок сразу
avatar
Eugeny Umolinov, Не важно когда проценты. Сам долг выгашивается. Никто не начисляет проценты на несуществующий долг.
avatar
В июле 2022 года я взял квартиру в ипотеку под ставку 0,1%. Переплата за такую ставку составила 2 млн руб. или 20% от рыночной цены. Моя сумма с учетом переплаты составила 13,7 млн руб., сейчас такая же квартира стоит уже 15 млн руб. без переплаты, потому что ставку 0,1% ЦБ запретил.

1) Если застройщик продает кв за 15млн это не значит что вы можете продать такую же за 15. Низкая ставка субсидируется из высокой цены.

2) Если сейчас застрощик продает за 15млн это не значить что сейчас это рыночная цена. У застройщика просто их осталось мало и он не спешит продать.

В целом покупка не выделяется высокой прибылью при выходе (на горизонте 1 года) останется на уровне депозита. А через года 2+ можно будет зафиксировать доходность ниже депозита.

Но ситуацию скрасит если ее будете в ней жить или сдавать.
Это + к комфорту или к денежному потоку
avatar
Аналогично поступил. Купил квартиру в ближнем Подмосковье в январе 2023 года. Не инвестиционную, а для расширения и создания комфорта семье (сейчас в однушке, куплена трешка). Ставку в 0,1% проворонил, поэтому «пришлось» брать под 3%. Правда и удорожание в этом случае оказалось гораздо меньше. Срок сдачи дома был 30.09.24 года. Многих это отпугивало, а сейчас ключи «грозятся» выдать уже к текущему Новому году.
Квартира стоит уже дороже всей суммы и переплаты на старте и процентов по ипотеке.
И да, досрочно погашать не буду))
avatar
в 2022 году 

Дальше можно не читать. Дофига таких успешных инвесторов в районе 2017 и позже. А тех, кто взял до 2014 или не слышно, или до сих пор радуются, что вовремя слили.

UPD: всё-таки прочитал :)
наша задача сохранить средства именно от инфляции и данный актив с этим прекрасно справляется

И близко нет. Гонял как-то тот же IRN, с поправкой на инфляцию. В выигрыше те, кто либо купил до 2008, либо после 2015-2017. Остальные в лютой жопе и даже последний подскок не помог.

У оставшихся в плюсе инфляция тоже стоимость недвиги сожрёт в минус, достаточно полежать в боковике прямо на текущих уровнял лет эдак 7. Как раз инфляция по миру высокая, все дружно поднимают ключевые ставки, вот и увидите, как там всё сохраняет.
avatar

7% инфляция, конечно, очень оптимистично)

Сам сейчас смотрю студию под аренду. Локация со ставкой аренды 45-50 сегодня, сдача в 24-25, цена сейчас 8-9 млн, ставка платежа 7-8%, (45к платеж). 1,7 первоначальный + 0,5 мебель через год. Ставку дисконтирования 9% на стоимость объекта взял и ежегодная индексация аренды 5%. 

Доходность на вложенные 17-25% ориентировочно 

avatar
Михаил Titov, а расходы на ремонт и восстановление квартиры после арендаторов сколько взяли?

Скромный комментатор, 10% год от стоимости ремонта амортизацию закладывал, но в целом трудно представить, что можно сделать такого, что не вычиталось бы из залогового платежа и при этом сильно влияло на последующую аренду.

Окей, кран если сломался мб. Я сам живу в старом фонде 3 года, за это время 2 раза кран ломался, знакомый хозяйки приходил менял. Стиралка лет через 5-10 сдохнет. Плита, микроволновка. Но если, условно, кот арендатора подрал диван, то это минус из его кошелька уже. 

avatar
Если к доллару подвязать рассчеты, то грусть печаль))) 
avatar
Александр, на Украине за последний год недвижимость выросла в $ в 2 раза, в России упала в 2 раза, сейчас дно — потенциал роста в 4 раза в валюте
avatar

теги блога Георгий Аведиков

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн