Блог им. AlekseyYashin

Пузырь на рынке недвижимости Японии 1980-х годов.

Пузырь на рынке недвижимости Японии 1980-х годов.

Сравнение.
Пузырь на рынке недвижимости Японии 1980-х годов.


В 1980-х годах ожидание роста цен на недвижимость заставило многих японских покупателей жилья чувствовать себя комфортно, взяв на себя огромные долги. И они сделали это, используя экзотические кредиты, которые требовали небольшого аванса и обещали низкие ежемесячные платежи. В Японии были так называемые кредиты трех поколений, ипотека сроком на 90 или даже 100 лет, которая позволяла покупателям распределять платежи в течение своей жизни, а также жизни своих детей и внуков.
На пике пузыря в Японии стоимость жизни в крупных городах стала недоступной для обычных работников. Многие из тех, кто избежал финансового краха, оказались запертыми в домах, которые они никогда не планировали использовать для постоянного проживания. После того как годы падения цен на землю снова сделали Токио более доступным, мало кто покупает дома в отдаленных пригородах. Это привело к ещё более резкому падению стоимости недвижимости отдаленных районах. Более низкие цены в Токио привели к буму строительства новых квартир в районах ближе к центру города, и это ещё может понизить спрос на пригороды. Крах пузыря лишил свободы выбора где жить. Целое поколение покупателей жилья застряло в дальних пригородах. Некоторые, тратят на дорогу 4-5 часов в день, мало времени на отдых и сон.

Япония: в 1989 г. стоимость квартиры площадью 75 кв. м в 90 минутах езды от центра Токио в 8,5 раза превышала среднюю годовую зарплату офисного сотрудника и более чем вдвое превышала аналогичное соотношение в других развитых странах.
Какае эта квартира. Мэншны (кондоминиумы). Апартаменты оснащены всеми удобствами, дома европейского стиля, много больших балконов и террас, где можно устраивать сады, готовить барбекю и даже выгуливать маленьких собачек.
Среднемесячный доход 0,74 кв.м. 1,36 мес или 41 день на кв.м.
В других развитых странах месячный доход более 1,5 кв.м. 0,7 мес, или 20 дней на кв.м.

Г-н Накадзима сказал, что он сам едва не избежал того, чтобы застрять там. В 1991 году он искал квартиру площадью 100 квадратных метров (1080 квадратных футов) примерно за 600 000 долларов (51,7 кг золота) примерно в двух часах езды от Токио. Он сказал, что его остановила жена. Шесть лет спустя он потратил ту же сумму, чтобы купить более просторный дом в центре города.

В ноябре 2023 года 51,7 кг золота, х63,7=3.3 млн. долларов, х5600=290 млн. рублей.


Уровень доступности Токио для местных жителей.
Средняя зарплата в Японии практически не меняется последние 30 лет.
В Токио 2023 года средний заработок после вычета налогов примерно 2500 долларов.
В последнее время инвестиционный бум приводит к росту цен на жилье. Иностранные инвесторы активно вкладывают деньги в местную недвижимость, и слабая иена привлекает международных покупателей. Средняя цена на кондоминиум 60 кв.м. в центральной части Токио выросла на 60% за первое полугодие 2023 года и составляет примерно 865 тысяч долларов или 13,5 кг золота, 29 лет среднего дохода. 14,4 тысячи долларов, 227 г. золота за кв.м., почти полгода среднемесячного дохода за один квадратный метр. 0,17 кв.м на один среднемесячный доход. Доступность недвижимости в центре для местных жителей небольшая. 

Для сравнения. Китай 2017 г: стоимость квартиры площадью 100 кв. м в Пекине в среднем более чем в 50 раз превышает годовой доход местных жителей. Аналогичная ситуация и в других крупных городах, таких как Шанхай.
Среднемесячный доход 0,17 кв.м. 6 месяцев или 180 дней на кв.м.

Россия 2020-е годы.
Среднемесячный доход очень приблизительно 0,5 кв.м. 2 месяца или 60 дней на кв.м.
12,5 средних годовых доходов на 75 кв.м и за 17,7 лет на 100 кв.м.

Сравнить доступности жилья для местных жителей в Москве и Токио можно в онлайн-сервисе Numbeo.

https://www.numbeo.com/property-investment/compare_cities.jsp?country1=Russia&city1=Moscow&country2=Japan&city2=Tokyo&displayCurrency=RUB

В Москве стоимость недвижимости, как в Токио, только процентная ставка по ипотеке больше на порядок, 11% против 1,6%, средние доходы местных жителей меньше в два раза, доступность жилья меньше в два раза, 104 против 217 тысячи рублей. На 90 кв.м, по цене средней между центром и за пределами центра, по доходу 1,5 работника на семью, нужнов Москве 18,6 лет московских доходов, а в Токио нужно 8,3 лет токийских доходов.

Индекс стоимости жилья в Москве в разных валютах
https://realty.rbc.ru/news/6228c43a9a79478201f99deb
Пузырь на рынке недвижимости Японии 1980-х годов.

Нет точных чисел которые показывают, сколько годовых доходов должна стоить недвижимость, чтобы можно было утверждать, что недвижимость уже слишком дорогая и может последовать схлопывание пузыря.


 

★5
36 комментариев
Москва всё же особый регион. Спрос на жильё в Москве выше, чем в Токио. У нас пока всё платёжеспособное население России не переедет в Москву, рост цен в столице не остановится. А в Токио похоже этот процесс уже позади.
avatar
Олег Ков, а ведь ещё чуть-чуть осталось. Чтоб все переехали. Сегодня Москва с Питером с областями — это 30 миллионов человек постоянно проживающих.
 Ещё один конгломерат — Юг.  Примерно столько же.
 Они между собой запросто поделят 2/3 населения. Это 100 млн. ч.
Т.е. по двадцатке на брата. Лехко. 
 Т.е. всяко 1/3 ровным слоем по остальным 17 млн. кв.км. нужно оставить. Таковы законы природы.

avatar
11 11, Согласен, но ровным слоем не получится, у нас 70% территории это тайга, тундра, и белое безмолвие, на этих территориях только вахтовики, да местное коренное, вымирающее, малочисленное население. Мы по сути без этих территорий, которыми управлять не нужно т.к. там нет ни людей ни дорог, не такая уж большая страна.
avatar
Олег Ков, более того, по плотности населения на территории пригодной для жизни, мы с Китаем бодаемся за первое место))) Среди крупных стран по территории. Так что вот вам и ответ — почему цена жилья не так чтоб очень комфортна)
avatar
Олег Ков, Если сравнивать с Японией, то там все гораздо хуже с точки зрения плотности населения. 90% территории — горы. Площадь основных речных долин примерно равна площади Московской области. Т.е. там население, сопоставимое с населением России, живет, по сути, на территории Москрвской области.
avatar
Mikhail, Ага, я в курсе.
avatar
11 11, и это понятно, южные миллионники Ростов и Краснодар, полное г с точки зрения инфраструктуры, был бы холостой жил бы в мск 100%, остальная Россия какое то место для распила и убогости… кое где конечно можно деньги зарабатывать, но толку, если из развлечений только еда и парк Галицкого… щас даже самолёты не летают(
Олег Ков, если сравнить Москву с Самарой, областным центром, городом миллиоником в тысяче километрах от Москвы.
Стоимость жилья 18,6 против 17 годовых доходов, сопоставима.
Арендные платежи в одинаковой пропорции к стоимости жилья.
Местные доходы отличаются в 2,7 раз, и соответственно в Самаре недвижимость в рублях во столько раз дешевле.

www.numbeo.com/property-investment/compare_cities.jsp?country1=Russia&country2=Russia&city1=Moscow&city2=Samara&tracking=getDispatchComparison

В Токио на пике пузыря недвижимость в полутора часах от центра стоила 8,5 годовых доходов офисного работника, в центре должно быть нужно было больше годовых доходов для покупки недвижимости.
avatar
когда метро Москвы  протянут до дальнего пригорода 200-300 км
avatar
pupsik21, уже сделали, поезда Ласточки
Если считать по зарплате то Токио получается дороже если упростить текст 0,17 против 0,5, хотя если брать центр то тогда уже 0,3 КВ, метра зарплаты месяц.
Разница в 2 раза но это нивелируется разницей ставок.
Плюс Москвы большая внутренняя миграция .
Так получается нет пузыря товарищи
Здесь ещё надо учитывать демографию, территорию и положение страны в мире.
Россия вымирает а высокие цены на жилую недвижку приводят к геноциду населения в результате чего страна не сможет себя защитить, и верхушка по идее должна это учитывать.
Японии никакая война не грозит, территория не большая, короче там жильё может быть дорогим а для России это не годится.
avatar
Bablos, Япония то же вымирает. Так что нормально. 
avatar
11 11, более того… там есть 2 мио заброшенных домов… их раздают всем желающим практически даром...

кстати и в россии есть програма дом за 1 рубль… например в коломне или серпухове тебе дадут особняк в центре города…
avatar
ves2010, часто бываю в Коломне. Какие адреса?
Типа это историческая ценность и кроме рубля надо еще денег вложить в этот особняк?
Удивлен, Коломна фактически туристический город.
Сергей Кузнецов, там в центре жили буржуи… в их дома превратили  коммуналки… потом это все обветшало… и когда я был в 2019ом в коломне там было много заброшки в центре… ул комсомольская например
avatar
ves2010, прогуляюсь)
не слышал про бесплатную программу, спрошу у местных при возможности.
11 11, Япония и Южная Корея вроде бы лидеры по вымиранию. Россия далеко от лидерства (миграция спасает).
Сергей Кузнецов, смертность превышает рождаемость. Климат не даст восполнить миграцией. Ни при каких условиях. Снижение численности продолжается. Рождаемость продолжает падать. Даже с миграцией демографическая ёлка так себе
Население России — Википедия
avatar
11 11, как много у нас бабушек и как мало у нас дедушек!!!

Я так понимаю, что проблема со старением и началом сокращения населения не только наша. Скорее лидеры японцы и южные корейцы.
Посмотрим, что они придумают и доработаем их идеи)
Не только они, сейчас все развитые страны думают на эту тему.
Сергей Кузнецов, не все. Например, США.
 А самое главное не бабушки и не дедушки, а самая нижняя от 0 до 10. Их всё меньше и меньше. А рожало их самое многочисленное поколение. Которому сейчас 30-40. 
 Демографию не обманешь. Не доработаешь.
 Завези сюда хоть всю самую плодовитую страну — очень быстро у них получится та же самая демографическая ёлка. С падением рождаемости и ростом смертности.
avatar

11 11, это больше проблема государственных амбиций.
Простые женщины не хотят в 21 веке становиться инкубаторами.
Вероятно весьма, что низкая рождаемость вынудит чиновников ценить граждан.

 

Сергей Кузнецов, )) вы недооцениваете идиотизм наших чиновников.
 Вчера прошёл закон о продаже презервативов по рецептам.
avatar
11 11, думаю все таки шутка. Хотя история с абортами трэш.
Хотя возможно это тактика создать проблему, а потом ВВ красиво ее решит перед выборами.
Реально похвастаться за последний срок нечем. Только геополитической игрой, в которой никто не понимает, и по этому можно объявить все что угодно.
Вам не надоело эту жвачку жевать?
Сколько можно уже…
avatar
легко можно определить когда недвижка дорога а когда дешева...

дешева если ипотека дешевле аренды...
если стоимость недвиги <100...150 месячных арендных платежей...

на росте ставки и инфляции недвига дешевеет...

надо понимать… что… 60% стоимости недвижки это профит банков, застройщиков и налоги… что прежде купить недвигу на зарплату были уплочены ндфл+соцстрахи и пенсионник = 50% налогов... 

т.е сначала покупатель покупает втрое более дорогую недвижку деньгами с которых заплатил 50% налогов… т.е переплата в 6 раз… и еще банк берет %...

кроме того квартира не является полноценной недвижкой, т.к недвижка это то что стоит на земле… а под квартирой земли нет
avatar
ves2010, в Коломне стоимость недвижимости дешёвая:
Price to Rent Ratio — Outside of Centre: 12.86
www.numbeo.com/property-investment/compare_cities.jsp?country1=Russia&country2=Russia&city1=Kolomna&city2=Moscow&tracking=getDispatchComparison

Рост ставки и инфляции не сразу останавливает рост цены недвижимости, рост может продолжаться несмотря на рост ставки ещё несколько лет.
avatar
Япония: в 1989 г. стоимость квартиры площадью 75 кв. м в 90 минутах езды от центра Токио в 8,5 раза превышала среднюю годовую зарплату офисного сотрудника и более чем вдвое превышала аналогичное соотношение в других развитых странах.
средняя зарплата в Москве 140т. 90 минут до центра — это Подмосковье. Условный Троицк в Новой Москве еще дальше.
в переводе в современные деньги 140т*12*8,5=14млн280т. Квартира в 75кв.м. это 190т за квадрат. Вполне себе реальная рыночная цена.
в Токио это был пузырь. А в Москве, значит, пузыря нет.
avatar
R🐼G, в условных Троицках доходы в 1,5...2 раза меньше, для покупки недвижимости нужно 11...12 годовых доходов против 18,5 московских годовых доходов для Москвы.

www.numbeo.com/property-investment/compare_cities.jsp?country1=Russia&country2=Russia&city1=Zhukovsky&city2=Moscow&tracking=getDispatchComparison
avatar
Алексей, в вашем примере с Токио считали токийскую зарплату.
avatar
R🐼G, да, токийские доходы для покупки в Токио, московские в Москве, троицкие в Троицке, в общем, местные доходы для местной недвижимости, когда недвижимость покупается на местные доходы.
avatar
R🐼G, 140 тыс средняя зарплата в Москве?
я думаю средняя 80 тыс ну максимум 90 и то сомневаюсь
но точно не 140 средняя. огромное количество людей с зарплатой 40-50 тыс
(я живу в Москве. если что… всю жизнь)
avatar
Noordzee, где сейчас 40-50 к получают на полной ставке в москве? в бургерных зп 60к, офисного сотрудника меньше чем за 80 к не найти, если это не студент без опыта. В строительной отрасли например зп средние уже выше 100 точно. 150 примерно. может даже выше
Кого вы хотите удивить? Берем офисную зарплату в 150 тысяч рублей, я взял не маленькую 150 на 12 месяцев на 8.5 лет (годовые зарплаты) итого 15,3 млн, делим на 75 метров получаем 204 тысячи за метр. Что явно ниже средней цены в Москве на 30-40%. Или брать нужно пригород? Ну тогда примерный паритет, если брать дальний пригород. Про какие 90-100 лет, если у нас все также?
Возможно для Москвы цены в рублях еще долго не будут падать, потому что инфляция будет размывать коррекцию, даже при факторе отмены всех льготных ипотек. Будет какая-то стагнация, потом опять медленный рост, все зависит от инфляции.
avatar

теги блога Алексей

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн