девелоперы

На конец лета в банковском секторе по-прежнему сохраняется избыток ликвидности. Самый явный этому показатель — объем размещенных у ЦБ банковских денег. Несмотря на то, что общее количество таких денежных средств снижается, неиспользуемых банками денег по-прежнему много.

На данный момент у российских банков в ЦБ находится 5 трлн рублей: на корреспондентских счетах, депозитах и в виде облигаций Банка России. Эта сумма на 2 трлн рублей меньше, чем в зимой этого года. За весенние и летние месяцы банкам потребовалась дополнительная ликвидность для формирования резервов и обслуживанием роста кредитных средств.

Размещенные средства банковского сектора в ЦБ (по инструментам) и динамика однодневной ставки MosPrime

Источник: УК Уралсиб

Однако сумма невостребованных банками денег сейчас по-прежнему высокая. Определенное давление на объем средств оказывает и снизившийся уровень ставок: объемы межбанковского кредитования за август заметно снизились, как стали меньше и доходности по гособлигациям и ключевым корпоративным эмитентам, куда они могли бы разместить свободные средства.

Практически наверняка в течение текущего года мы увидим интенсификацию процесса банкротств строительных организаций, снижение численности занятых и производительности труда в отрасли, рост цен на строительные материалы и возможное снижение стоимости объектов жилищного строительства

На российском фондовом рынке, в настоящий момент представлено не так много девелоперских компаний. Однако, на мой взгляд эта отрасль в экономическом плане не менее важна чем та же энергетика или ритейл. Объемы продаж недвижимости, в конечном счете, оказывают влияние на потребление электроэнергии, тепла, продажи бытовой техники ну и конечно  на кредитные портфели банков.

На московской бирже торгуются  два крупнейших российских застройщика. Это «Группа ПИК» — лидер отрасли и «Группа ЛСР» — второй по объему строительства и вводу недвижимости в эксплуатацию девелопер. Чтобы вы понимали масштабы, объем текущего строительства  «Группы ПИК» по состоянию на 1 июля 2019 г. составляет 7 409 тыс. кв. м., а у «Группы ЛСР» — 4 146 тыс. кв. м. Так же в России подрастают и другие участники рынка, такие как «Группа Эталон», акции которой торгуются на лондонской бирже, и непубличные пока  Холдинг Setl Group, «ФСК Лидер», «Группа Самолет-Девелопмент».

Уже совсем скоро, а именно с первого июля текущего года, в силу вступят изменения в 214 Федеральный Закон, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве. Единственной возможной схемой покупки жилья станет проектное финансирование, которое подразумевает под собой хранение денежных средств покупателей на специальных банковских счетах — эскроу. Забрать деньги с такого счета застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности.

В связи с этим, стоимость жилья уверенно поползёт вверх. Основная причина в том, что раз для осуществления строительства застройщики не смогут воспользоваться на прямую средствами дольщиков, то они будут вынуждены привлекать заёмные средства у тех же банков. Есть ещё вариант строить на свои, но, во-первых, настолько крупных девелоперов не так уж и много, а во-вторых, даже таким компаниям, как Setl City или ЛСР, гораздо чаще будет удобнее брать кредит у банка, так как погашение процентов всё равно в конечном итоге ляжет на плечи покупателей.

Президент поручил правительству совместно с ЦБ и АИЖК утвердить дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан. ​http://www.interfax.ru/business/586424

Вот и подошел логичный конец известной во всем мире «русской схеме» продажи жилой недвижимости в РФ, которую, впрочем, придумали еще в Аргентине в середине 80-х годов, а максимально широко претворили в жизнь застраивающие Ближний Восток английские компании (даже в небезызвестном Burj Dubai британская Sherwoods продавала жилье по аналогу нашего ДДУ).

На фоне снижения рублевых ипотечных ставок ниже 10% это, конечно, рациональное решение. Долевое строительство несет в себе множество рисков, связанных и с банкротством застройщика и неисполнением отдельных условий договора/декларации в том числе по срокам строительства и развитием инфраструктуры. Недаром, стоимость жилья на стадии котлована зачастую на 30-40% ниже стоимости аналогичного, но в уже заселенном доме. Для среднестатистического покупателя жилья эти риски являются с одной стороны очень высокими, с другой – неочевидными. В конечном итоге государству приходится иметь дело с большим количеством решивших заработать 30-40% за 1,5 года «обманутых» дольщиков и решать их проблемы за счет налогоплательщиков.

Мелкие девелоперы не смогут привлечь кредиты и уйдут с рынка, а крупные повысят цены и нарастят долю. 

Telegram @economicsguru

Статья о том, о чем задумывались уже многие…

— О том, что одной из основных причин начала столь масштабного проекта является попытка спасти девелоперов, вложившихся в сотни тысяч квадратных метров построенного ранее неликвидного жилья, «Ридус» неоднократно писал и ранее. Теперь московские власти, по сути, сами подтвердили это предположение.

До последнего времени основное жилищное строительство в столице осуществлялось за пределами МКАД и в Новой Москве. Рекордная активность девелоперов, как отметил в одном из своих выступлений руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, привела к тому, что макроэкономика перестала быть фактором, определяющим ценовую динамику на рынке недвижимости. На первый план вышли объемы предложения, которые так велики, что продать все построенное, по-видимому, удастся лишь при условии революционного снижения стоимости жилья. То есть, по сути, речь идет о затоваривании рынка, справиться с которым в условиях экономического кризиса проблематично.