В последние два года рынок индустриальной недвижимости стал объектом активного обсуждения в СМИ. Управляющая компания «А класс капитал» намерена в конце мая-начале июня предложить инвесторам паи фонда индустриальной недвижимости «Рентал ПРО». Сделка пройдет на Московской бирже по стандартам IPO. Какие преимущества и недостатки есть у данного фонда? Давайте разбираться.
Индустриальная недвижимость представляет собой распределительные центры, производственные здания, ЦОДы. Пандемия коронавируса запустила бурное развитие отрасли e-commerce, представители которой взвинтили спрос и на недвижимость. В последние два года на этом рынке наблюдается дефицит предложений, что способствует значительному росту арендных ставок.
Коротко об «А класс капитал»
В прошлом году компания закрыла свой первый ЗПИФ недвижимости ПНК-Рентал, созданный в 2020 году, доходность по которому составила 25% годовых.
Новый фонд «Рентал ПРО» ставит перед собой цель обеспечить доходность в размере 22% годовых на десятилетнем горизонте. В управлении компании уже находится один объект — ЦОД в Медведково (Москва) площадью 23 932 кв. м. и оценочной стоимостью 21,5 млрд рублей. В перспективе еще 4 строящихся объекта попадет в фонд.
После расформирования ЗПИФ ПНК у многих инвесторов стали возникать мысли, чем его заменить, ну и, собственно, у меня тоже. Вариантов немного, а с такой же доходностью вообще нет, к сожалению, ничего. Для квалов есть Парус, который и по цене пая, и по доходности смотрится довольно интересно, но у меня такого статуса нет, а потребность с точки зрения стратегии есть — отвожу фондам недвижимости 10–15% в портфеле ценных бумаг.
Я в своём канале (подписывайтесь, кстати) рассказывал уже про некоторые фонды, смотрел на Атриум, Активо, ПНК (которого больше нет). Пришло время пересматривать состав своего портфеля.
На данный момент весь портфель равен 2,15 млн, а если без депозита, то это около 1,2 млн рублей. Сейчас изнедвижки у меня только Атриум, у него паи дешёвые, история долгая, поэтому регулярно покупаю. Кроме Атриума после очередного изучения темы остановился на двух фондах: СФН Арендный бизнес 7 (Сбер) и Рентный доход (ВТБ). Ну как, это не совсем Сбер и ВТБ, но их дочки — «Современные фонды недвижимости» (СФН, дочка Сбера) и «Сбережения плюс» (дочка ВТБ).
По 1 кварталу, фонд РД:
Сумма дохода по одному инвестиционному паю, подлежащая выплате — 2 474,25 рублей.
Дата завершения (окончания) срока выплаты дохода: 21 апреля 2023 года.
За 4 квартал 2022 была выплата 2 157,04 рублей за пай.
По 1 кварталу, фонд Арендный бизнес 7:
Сумма дохода по одному инвестиционному паю, подлежащая выплате — 2 419,69 рублей.
Дата завершения (окончания) срока выплаты дохода: 22 мая 2023 года.
За 4 квартал 2022 была выплата 2024,59 рублей за пай.
Я уже довольно продолжительное время смотрю в сторону инвестиций в недвижимость, но из-за ряда своих собственных ограничений (размеры портфеля и отсутствие статуса квалифицированного инвестора) выбор сильно ограничен. Добрался до Атриума.
Атриум — это торговый центр в Москве у Курского вокзала. Один из первых ТЦ такого формата. Когда его только построили и открыли, парковались на Садовом около него в 3–4 ряда. Сейчас, конечно, количество ТЦ в Москве достаточно большое, но всё же Атриум продолжает пользоваться спросом.
ЗПИФн Атриум — это фонд, в который входит одно помещение площадью 1 110 метров, которое сдаётся Лэтуалю. Сразу понятно, что он совсем небольшой, всего 1 магазин. Тем не менее, он доступен у ряда брокеров на Мосбирже.
Сейчас на рынке ЗПИФов на недвижимость не сказать, что прям густо. А идеального ЗПИФа я до сих пор так и не нашел (плохо искал или его пока еще нет? Не знаю). Где-то доходность печальнее грустного, где-то рост стоимости активов годами отрицательный с учетом инфляции, а часто — и то, и другое. Штош, теперь Самолет создает свой ЗПИФ.
Пристегните ремни, мы взлетаем;)
Сама новость от Самолета тут: https://samolet.ru/investors/press/gruppa-samolet-zapuskaet-linejku-investicionnyh-fo/
ИМХО, Самолет ищет новые способы получить кэш. Но долгов и так уже хватает, одних выпусков облигаций в обращении 10 штук на десятки миллиардов рублей, а всего по последнему отчету долгов на 191 млрд.
За первую половину 2022 года доход составил около 5,3 млрд. Так что вместо кредитов и облигаций можно привлечь деньги инвесторов в покупку объектов. И это в любом случае хорошо, так как разнообразие на этом рынке не помешает.