Инвестиции в недвижимость

В ЗПИФ недвижимости от УК «Парус» используется привлеченный в банке кредит для покупки недвижимости. Далее за счет привлечения денег пайщиков кредит досрочно погашается, а пайщики ежемесячно получают доход от аренды.

Подробную механику я уже разбирал на примере фонда "Парус-СБЛ".

Маржин колл (Margin Call) — требование банкира к ипотечнику досрочно погасить часть задолженности (например, 30%) в связи со снижением рыночной цены заложенной квартиры.

Предположим, американские банкиры напечатают $1 трлн. и вложат их в добычу Мадуры. На этом Urals упадет ниже $20 и ситуация с ценами российской первички и вторички пойдет по такому сценарию:

Первичка не упадет по простой и надежной причине — застройщики заносят бабло. Чем дороже жилье — тем больше заносят. Собственно, поэтому российские чиновники компенсируют банкирам недополученную прибыль от выдачи льготной ипотеки под первичку. И когда банкирам понадобится больше фантиков — они их тут же получат. Пока эта гнилая система не сдохнет, она будет держать цены нового жилья на уровнях, вынуждающих миллионы людей брать конские кредиты и платить, платить, платить.

Рекордный рост количества ипотечных кредитов и цен на новостройки заставил многих говорить о надувании ипотечного пузыря. О риске возникновения пузыря уже заявил депутат Госдумы Николай Арефьев, а также несколько кредитно-рейтинговых агентств — АКРА и НРА.

Почему так?

📍Главной причиной подобных оценок стала рекордно высокая доля ипотеки в сделках с новостройками — 82%. Кроме того, происходит рост ипотечных предложений от застройщиков со ставками ниже 1%;

📍Дешевеет рынок вторичного жилья при увеличении предложения. Вторичный рынок с его объемом предложения и скидками из-за экономической и политической ситуации угрожает новостройкам и может спровоцировать падение цен.

Готовлю обзор способов накопления денег на квартиру. Думаю, это будет полезно для народа.

Варианты выглядят так:

1. Наличные фантики (рубли, доллары, евро, юани, экзотичные валюты)
2. Фантиковые вклады (рубли, доллары, евро, юани, экзотичные валюты)
3. Драгоценные металлы (золото, серебро, палладий и т.п.)
4. Доли в бизнесе (акции, доли в капитале)
5. Государственные облигации
6. Частные облигации
7. Мелкая городская недвижимость (гаражи, комнаты, доли и т.д.)
8. Недвижимость в дешевых локациях с перспективой роста.
9. Фьючерс на индекс московской недвижимости (MREDC).
10. Антиквариат, предметы искусства, коллекционные товары.
11. Крипта

На этом у меня варианты закончились.

Напишите, пожалуйста, в комментах ваши способы накоплений, подходящие для современной России.

--------------------
Оригинал поста — в дзене с зеркалом в телеге 

В то время как показатели дубайской элитной недвижимости бьют рекорд за рекордом, московский рынок недвижимости тестирует свои пятилетние минимумы по количеству сделок. По данным NF Group, в 2022 году было заключено около 860 сделок с жилыми помещениями в элитных новостройках Москвы.

Предложение превысило показатели 2021 года на 47% — cуммарный проектный объем новостроек 2022 года составил рекордные 4700 лотов, экспонировалось из них ~1800 объектов. Средняя цена квадратного метра в московских новостройках премиум-класса прибавила за год 12% и составила ~$16,000. В сегменте де-люкс прирост составил 14%, а средняя цена выросла до ~$32,000 за квадратный метр.

Для сравнения: средняя цена за квадратный метр в ОАЭ = $5918 (), а из-за местных строительных стандартов и развитости инфраструктуры объекты плохого качества там практически отсутствуют. Таким образом, стандарты качества элитной недвижимости в Москве = стандарты качества обычной недвижимости в ОАЭ. Что касается доходности, то в Москве она не превышает 5% годовых в среднем, а про ОАЭ и Дубай в частности составляет не ниже 5% в среднем.

Вам однозначно есть где жить, у Вас более или менее нормальная работа, нет закредитованности… и Вы можете ежемесячно откладывать хотя бы 40.000 рублей в течении 10 лет. При условии покупки на них и купоны ежемесячно облигаций нормальных компаний не типа роснано с кредитным рейтингом не ниже ruA- через 10 лет у Вас будет сумма около 8.000.000-9.000.000 рублей, из которых только 4.800.000 будет Вашими пополнениями. В расчёт заложена доха 11% годовых.

Менее надёжные высокорисковые инструменты в данном случае лучше даже не рассматривать.

Разумеется, даже после снижения (коррекции) цен Вы не купите себе нормальную квартиру комфорт класса, тем более, рядом с ТТК или бульварным кольцом, но на студию или однушку с ремонтом на окраине недалеко от МКАД в теории может даже хватить. Разумеется, в такой халупе такого класса, причём, даже в новостройке, придётся сразу делать ремонт, так что не забудьте заложить деньги ещё и на него, а ещё надеяться на чудо, что на тот момент времени в РФ действующая власть сменится и не станет хуже, чем было, и в РФ полноценно вернутся разные компании, без которых в РФ отделывать станет такими темпами жилища просто нечем, ну или почти нечем, но это совсем другая история...

Квартиру же Вы купите и деньги на неё относительно недорого, да ещё и быстро Вам достанутся по факту, если сравнивать с той же ипотекой))) Так что в каждой шутке только доля шутки.

Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в 2022 году 85 тысяч договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья — на 14% меньше, чем в 2021 году, сообщила пресс-служба управления.

С учетом нежилой недвижимости продажи «первички» снизились за год на 15% — до 122 тысяч ДДУ, уточняется в сообщении.

Источник: https://1prime.ru/development/20230125/839577929.html

2022 год был одним из самых трудным для участников рынка недвижимости. Геополитическая эскалация, а также многочисленные санкции, вследствие которых наблюдалась значительная волатильность рубля, напрямую коснулись российских отраслей, в частности рынка недвижимости. В феврале прошлого года ЦБ РФ поднял ключевую ставку, что значительно сказалось на ипотечном кредитовании и спросе на покупку жилья. Наиболее низкие показатели наблюдались в апреле и мае. Вследствие, цены на недвижимость постепенно стали снижаться — с мая по сентябрь цены в среднем упали на 10% от январской стоимости. Следующим потрясением на рынке жилья стало объявление о частичной мобилизации в стране, вследствие которой началась значительная миграция населения. При этом предложение продолжало расти. В сочетании с низкой покупательной способностью населения, все также наблюдалось снижение цен.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня, по данным Домклик, ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

За 22 дня Января цены первички в двадцати самых живых регионах подросли на +0.6%. Белгородские застройщики продолжают жечь напалмом — накрутили ценники на +20.3%. Но их отчаянный маневр никак не вдохновил на подвиги застройщиков Калининграда. Там ценники сдулись на -10.8%. И еще хотелось бы отметить наглость питерских строителей с их яростными +5.3%. Видимо, там старые дома совсем разваливаются… на радость чиновникам, крышующим застройщиков.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва начала год с продолжения падения.

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел ноябрь-декабрь 2022. В январе тренды продолжились. А ещё аналитики подсчитали, что в 2022 году объём предложений на вторичном рынке Москвы вырос в полтора раза! Интересно, когда он удовлетворится… Но посмотрим сначала на Сочи.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно). 

Во многих странах на рынке недвижимости наблюдается спад, цены на жилье и активность продолжают снижаться. В результате строительная деятельность уже находится под негативным воздействием. Мы предполагаем, что слабые рынки жилья будут способствовать рецессии, которая ожидается в ряде развитых стран в этом году.

Падение цен на жилье в наибольшей степени заметно в Канаде, Австралии, Новой Зеландии и Швеции, где цены начали снижаться еще в начале 2022 года и сейчас находятся на уровне от 7% до 13% от своего пика. Цены на жилье наиболее быстро снизились в Швеции, где значительная доля домохозяйств пользуется ипотекой с переменной процентной ставкой. Мы предполагаем, что цены на жилье в этих странах находятся примерно на полпути к их возможной корректировке. Однако, падение цен может оказаться еще большим, чем мы ожидаем. 

Согласно первому законопроекту:

• С 2 до 3 млн руб. вырастет имущественный вычет в размере расходов на покупку недвижимости или ее строительство, то есть вернуть можно будет до 390 тыс. руб. НДФЛ. Причем данный лимит будет применяться в отношении каждого объекта имущества, указанного в подп. 3 п. 1 ст. 220 НК. Это значит, что вернуть будет возможно по 390 тыс. руб. в отношении жилого дома, квартиры и земельного участка отдельно.
• С 3 до 4 млн руб. увеличится вычет по ипотечным процентам, то есть сумма к возврату будет до 520 тыс. руб. налога.

Продолжаю изучать свежий Сборник Росстата и делиться найденным. Сегодня мы узнаем, где в России строят много жилья. Это поможет вам принять обоснованное решение о сделке с недвижимостью в том или ином регионе. Начнем с общей картины за 22 года (с 2000 по 2021 год):

Итого, за 22 года построили примерно 1.4 млрд. кв.м. жилья. Много это или мало — узнаем ниже. Примерно половину этого объема люди построили сами (частные дома):

Q3 2022: Анализ мирового рынка жилой недвижимости 

12 января 2023 г.

Прошлый наш пост на тему недвижимости заставил меня задуматься, а опережает ли цена недвижимости города Санкт-Петербург официальную инфляцию в РФ.

Предлагаю решить такую вот задачу.

Дано:

1. Рост цен на недвижимость (первичка / вторичка) на 1 квадратный метр в городе Санкт-Петербурге.

2. Официальная инфляция по РФ за разные периоды времени.

Решение следующее:

1. Берём цену на недвижимость за разные периоды времени и увеличиваем цены на уровень официальной инфляции.

2. По этим данным, строим графики для визуального сравнения между собой.

Для начала вернёмся в далёкий 2005 год – именно тогда стали выдавать первые ипотеки в России.

В 2005 году объём выдачи составил 44 млрд. рублей.

В этой статье мы рассмотрим ключевые тенденции, сформировавшиеся на рынке первичной недвижимости к концу 2022 года, и поговорим о том, чего ждать в 2023 году.

Зависимость от программ господдержки продолжила расти

Резкий рост спроса на первичную недвижимость, который позволил ценам вырасти на 83,2% с начала 2020 года до ноября 2022 года, произошел благодаря реализуемым в стране ипотечным программ с господдержкой. Такие программы дают возможность брать ипотеку по ставкам ниже рыночных, делая квартиру более доступной.

В 2022 году зависимость от ипотеки с господдержкой выросла по сравнению с 2021 годом. За 11 месяцев 2022 года средняя доля ипотеки, взятой по госпрограмме, составила 46% от общего объема выданных жилищных кредитов против 29% в 2021 году. Этот тренд стал особенно заметен после начала СВО и к концу 2022 года.

Льготную ипотеку продлили, что поможет сгладить коррекцию в 2023 г.

Одна из ключевых программ с господдержкой, льготная ипотека, была продлена до середины 2024 года, но с повышенной ставкой 8% (ранее 7%). Продление программы было необходимо, чтобы избежать глубокой коррекции на рынке недвижимости в 2023 году.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Напоминаю, что теперь первичка и вторичка идут отдельными таблицами, т.к. во многих регионах разрыв между новым и старым жильем стал ужасающим. Сегодня ценники первички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

Самые борзые продавцы первички — Красноярск, Челябинск и Подпитерье. Самые адекватные — Нижний Новгород, Новосибирск и Воронеж. Московские продавцы в Январе сдулись на -1.2%. Смотрим вторичку:

Недавно я посмотрел интервью с Максимом Орешкиным Советником президента Российской Федерации.

Он ответил на вопрос касательно пузыря на рынке недвижимости.

Вот его дословный ответ:

В строительном секторе на уровне спроса пузыря нет. У нас соотношение зарплат к среднему ипотечному платежу на низком уровне. Жильё стало доступнее.

Мне стало интересно, а так ли это на самом деле и я решил это проверить на примере рынка жилья в Санкт-Петербурге.

Вводные:

1. Среднестатистическая семья из 3 человек
2. Средняя зарплата в городе СПб согласно официальным источникам.
3. Средняя ставка по ипотеке.
4. Стоимость квартиры в 54 квадрата – средняя площадь согласно данным нашего правительства для семьи из 3 человек.
5. Стоимость жилья по годам.
6. Первоначальный взнос 15% от суммы недвижимости.

Я решил посчитать 2 коэффициента.