Инвестиции в недвижимость.

Дмитрий Сухов, так меня информировал риелтор пару лет назад,
что то изменилось в законах?

и еще, то что рост цен на недвижимость ограничен законодательно,
это верно, или тоже законы поменялись

Дмитрий Сухов, информативно, большое спасибо!

Balboa,

абсолютно точно

Дмитрий Сухов, не буду спорить, изучаю этот вопрос месяца 4, мнение другое)

€ 7000,- — это стоимость чего?
1 кв.м. в городке с населением 68'000 чел.?
или квартиры пл. 47 кв.м.?

Che, квартира двушка 47 метров, сдана в аренду,
стоимостью 7 000 eur
прибыль составляет 588 € и это соответствует более 8 % чистого дохода!)
Бред. Это где в германии такие цены? По минимуму эта квартира стоит около 60000 евреев.Это по минимуму а то и все 150000.

Дмитрий Сухов, скажите если квартира стоит 7 000,
сколько денег уйдет
1.на Ваши услуги
2.переоформление
3. налоги
4. и другие расходы связанные с покупкой

Balboa,

еще 7

Дмитрий Сухов, А доля иностранцев купивших ДОХОДНУЮ недвижимостьв 2011 году?

idaligo, похоже собственник должен оплачивать капитальный ремонт дома, а это очень дорого
наверное поэтому желающих нет

Balboa, да, ну так и есть, если ты собственник дома, ну а если у тебя квартира, то наверняка жильцы создают что-то типа кооператива и ежемесячно вносят плату на будущие ремонты.

Так и есть:
1. кап.ремонт дома оплачивает собственник;
2. ежемесячно вносится плата на будующие ремонты (терпимо);
3. могут потребоваться «непредвиденные ремонты»
и с собств.кажд.кв. снимают например по €5000,- (это редко).

Silent Hamster, купи там квартиру, ведь халява)
нам потом расскажешь, что из этого получилось

Дмитрий Сухов, не забывайте рассказывать про подоходный налог от 14% до 45%. И тогда 8% годовых могут превратиться в 2% легко.

Дмитрий Сухов, Вопросы:
1. Купили, сдаем. С правовой точки зрения, какие документы заполняем. Если мы даже не подлежим налоговому учету, как мы деньги получаем? В руки? Что нам говорит германское законодательство. По туристической визе работать и получать доход на территории государства мы не имеем право.
2. Какова структура расходов на объект. постоянные, переменные?
3. Покажите, пожалуйста, объект стоимостью 200 тыщ и доходностью 10% годовых.

з.ы. Занимаюсь испанской недвижимостью. 10% годовых могут сделать только на объектах стоимостью ниже 80 тыщ.

Дмитрий Сухов, я не совсем понял, вы продаете эту информацию?

Дмитрий Сухов, или удешевления

Алексей, дно сложно предсказать. обычно к покупке одного дна — второе идет бонусом. Насчет германии так вообще — зачем покупать там, где и государства то нет? вы можете сказать точно, когда германия вышла из под оккупации?? на кого работают госслужащие германии и т.д.? — короче недвижка в германии — очень рискованное дело.
А Испания и т.д.(как и германия) — так вообще риски — завтра арабы решат, что хватит им «пахать» на испанцев/французов/немцев и пора бы все поделить «по честноку» — и будет такая жопа, что недвижка ваша пойдет вся арабам. И вопрос даже не в том — будет ли такое, а КОГДА это будет.

megatrader, а что не так с государством в Германии?

Сиамский Кот, Хотя вопрос и не мне, но был там недавно. Погуляйте по Мюнхену, посмотрите на женщин в парандже и станет понятно.

Дмитрий Сухов, В парандже никогда никого не видел. Если увижу, присоединюсь в следующий раз к шествия националистов, хотя совершенно их взгляды не разделяю.

Andy_Z, нет, там что-то другое имели в виду. Если вам не нравится в этом плане Мюнхен, то вы просто не были в Париже, например.

Сиамский Кот, В Париже в парандже женщин тоже как-то не замечал. Ходил там много, но не в арабских кварталах. Вот в Карловых Варах это да.

megatrader, Учитывая, что богатые и пенсионеры англики, северяне, голландцы, немцы уже на юге Испании, организуем вторую реконкисту)))

Алексей, ))) Теперь моя очередь потроллить. Аллаверды как говорицца))).
1. Что в вашем понимании доходность 20-30%? Месяца 4 назад вы мне говорили, что в Испании тяжело найти квартиру, которая окупала бы себя за 10 лет?
2. Некоторые банки дают нерезидентам до 100% ипотеки на свои объекты. Вы с банками работате, неужели не слышали?))
3. На ДНЕ лучше чем в Москве — тут соглашусь.

Basall, Добрый вечер))) Вышли на рынок судебной недвижимости Мадрида, Барселоны, Коста дель Соль)
1. Если покупать на рынке у риэлтора, то да, в среднем жилая — 4-5%, коммерческая — 7-8% (есть на продаже магазины типа «седьмой континент», контракт на 25 лет, рентабельность 8%).
Банковская недвижимость всегда дисконтирована к рынку, но самое интересное — судебная недвижимость, где я могу конкурировать с банком-кредитором и выкупить её на аукционе. Пример реальный: квартира в Марбейе, двухспальник, 70м2, 180000 — средняя цена на продаже аналогов в этом доме. Типичная аренда -750 евро/мес=9000евро/год =5% стоимости квартиры/год = доходность грязная. На аукционе она выставлялась за 40000, в ходе торгов конкурент поднял и мы взяли за 60000. Но цена аренды то не изменилась, те же 9000 евро/год = 15% доходность)) Не стали мучить, продали в рынок по 130000.
+Ипотечный кредит, если доход от аренды больше стоимости займа работает плечом, увеличивая доходность.
2. Не только слышал, но и тесно работаю как ипотечный и кредитный брокер. 100% — если перевести на нового покупателя старую ипотеку, выданную в жирные годы. часто есть у застройщика, зависшего в своих объектах.
На русских стоят лимиты — не более 50, 60 — если сильно понравиться документами. Русские в блэке( Особо зверствует Сабадель.
3. Поэтому русские покупатели вторые по активности и объемами после скандинавов)

Алексей, ну видите и вы добрались таки до нормальных вариантов. А то не может быть, не может быть… Однако:
1. 750 евро месяц в Марбейе вы не сдадите квартиру 12 месяцев в году. У испанцев нет таких денег, сдать вы ее сможете тыщ на 5-6 небольше 4 месяца сезона. (август половина всего сбора).
2. Доходность надо считать не «грязную», как вы говорите, а чистую. Затраты на содержание все таки есть.
3. Santander лютует, вы наверное спутали. У них самое негативное отношение к русским.
4. 100% дают русским ипотеку без перевода кредита. Копайте глубже, такое есть на рынке.))))
5. Скандинавы реально очень активно покупают Испанию сейчас.

Basall, приходится, что делать))
1. Легко, нет в горах, и по 1500 местные в долгосрок платят семьёй. Минималка в 400-500/мес не в Марбейе. ВАжно определиться — сдавать на сезон/долгосрок. На сезоне у нас всплеск на рождество еще, пасху, летний — 5-6 месяцев. август-супер, сентябрь октябрь хуже, сменяется контингент но тоже живенько. Сейчас +25, нет ни облачка, англичане в бассейне купаются))
2. 80 евро комьюнити в мес для названного варианта, +3 налога небольших в год (мусор, ibi, IRNR). На контракт по аренде уже все вешали кроме налогов). Доходность от перепродажи понятна ;).
3. Наоборот все))) Как раз он то проводит все хорошо.
4. Вынужден Вас огорчить, докопал до бетона, 50. Перестаньте мучить начальника офиса банка, ослабьте тиски и выключите паяльник, тогда Вам снова дадут 50%)). Они изменили расчеты рисков, на русских-повышающий коэффициент.
5. Как и китайцы, но эти умнее — скупают коммерческую.

4.

ArchiRich, угу, уже даже россиян загоняют в ихнюю недвижку. раньше только лондон поддерживали наши олигархи — теперь среднячками решили германию поддержать

Дмитрий Сухов, Поэтому все интересные объекты, обычно от ляма, записываются на компанию (вносятся в УК).
Там 1% с продажи акций компании ;)

NNChepik, зачем оно?
В России куча мест куда можно вложить.

NNChepik, От € 400'000,- дают уже.
Включаешь адвоката и года за 4 получаешь.
Некоторые на этом специализируются.
Только золотой ВНЖ получается.)))

NNChepik, В Испании принят закон — при покупке недвиги на 500000 евро — ВНЖ на 2 года))

Алексеев Ярослав, В Испании ВНЖ на 2 года дают также при покупке госбондов на 2 млн евро, или акций на 1 млн евро.
Но это будет супер-спекуляция))

ВНЖ оформить-20.000 евро на семью у испанского Борщевского.