Информация
Блог им. Gregori
покупая в ипотеку вы переплачивайте в разы. Или нет?
- 12 мая 2024, 01:11
- |
пост появился как ответ на
Евгения Идиатуллина, зарабатывать на льготной ипотеке можно было когда она была по 6%, а квартиры были стоили в 2-3 раза ниже чем сейчас, тогда как сейчас льготная ипотека 16% квартиры улетели в космос, а ипотеку приходится брать на 20-30 лет в итоге переплата 3-5 стоимости квартиры! сейчас можно брать ипотеку только если ее срок не более 10 лет, все что больше становится бессмысленно из -за дикой переплаты и остается надеяться на обвал рубля или инфляции из-за чего будет кратный рост з/п
№5, Не совсем
Вы рассуждая об ценах напрочь забываете про ожидаемую инфляцию. А она изменилась. Поэтому и в течении 30 лет- да, будет кратный рост ЗП. Просто в силу инфляции.
Инфляционные ожидание -Вот ОФЗ 26238. До 41 года. Сопоставима со сроком ипотеки. Давала при размещении 7.1 % А сейчас даете 13.66 обычная доходность флотаторов эталонное безрисковых 2.5% сверх инфляции. Вот и выходит что тогда закладывал рынок инфляцию среднюю долговременную 4.6. А сейчас 11.16. При этом ставка выросла с 6 до 8=2 %, при изменении ожиданий 6,56.
Ну и далее-. Предположим, что инфляция будет средняя 10%. Это скорее оптимистичный прогноз- почитайте облигационные темы, и сколько народа из за опасений отказываются от длинных облигаций. Предположим что ипотека на 17 лет у нас (коли облигация такой же длины). 1.1 ^17 >5. Переплата по ипотеки в 8 % будет за это время 3,70
Что у нас остается? завышенная цена. Насколько «несправедливо» подорожала авторучка судить не возьмусь- кто то может сказать что она отыграла инфляцию+ стагнацию которая была на рынке до 20. Первичка, если верить средней стоимости квадрата сделала x 1.5 (по СПБ (250 сейчас-115 в 19)/250)= 54%.НО- накопленная инфляция 41.09% +Есть объективный спред первички ко вторнике.
Иду на домклик. Смотрю среднюю цену квадрата, например по СПБ
Первичка 259 490
авторучка 212 766. Премия 21 %. Хотя на самом деле черт знает. в Спб в центре строят не так много- больше по окраинам. + ещё и без отделки часто, а вторичка с ремонтом. И первичку ещё ждать сдачи часто надо. С другой стороны- дома старые и с деревянными перекрытиями и с износом приличным на вторнике (к городах по меньше и бараки деревянные и общежитие с маргиналами в сделке по вторичке входят).
При среднем росте в 10% спред за который стоит заплатить будет 5/3.7=1.35
Сделал такое упражнение. Посмотрел рост недвиги в баксах за 5 лет. в 2019 была дешевле вториччи=1830, сейчас — 2320
(2711-1807) /2711= 33% Это рост цен в твёрдой(относительно) валюте. Берем корень 7 степени- получаем среднее геометрическое =скорость роста в 8.5%
а вот до этого было падение в баксах. И стагнация в рублях
Впрочем, поскольку мы говорим о будущем, то прошлые закономерности могут быть не воспроизведены. Можно про демографию, например вспомнить. Меньше население- меньше спрос. С существующая недвижка стоит десятилетия. С другой стороны -есть ещё и миграционные процессы. Из деревень- в рай центры, из них- в обл центры, из них -в Мск и СПБ.
---
Кто инвестирует в не движку- поправьте. Я беру тут некие средние цифры. И по субъективнм
ощущениям недвижка на первичке выросла сильней.
теги блога Gregori
- Asset Allocation
- ETF
- ib
- Interactive Brokers
- it
- MIX
- pre-IPO
- автоследование
- АДР Лондон
- акции
- аналитика
- Астра
- Атон
- Байкал
- банки
- бизнес
- биржа
- Брокер Сбербанк
- брокеры
- вопрос
- ВТБ
- ВТБ брокер
- выбор
- Газпром
- демография
- дивиденды
- доллар рубль
- доходность
- еврооблигации
- жилая недвижимость
- жильё
- заблокированные активы
- ЗПИФ недвижимости
- импортозамещение
- инвестирование
- инвестиции
- Инвестиции в недвижимость
- индексное инвестирование
- инфляция
- инфляция в России
- инфобизнес
- ипотека
- история
- коронавирус
- короновирус
- кризис
- легкие деньги
- макро
- миноритарии
- Москва
- Мотивация
- мошенники
- налоги
- Налогообложение на рынке ценных бумаг
- недвижимость
- недвижка
- неликвид
- Норникель
- облигации
- опрос
- опционы
- опыт
- отношение
- оффтоп
- пассивное инвестирование
- Пенсия
- плечи
- подмена понятий
- политика
- прогноз
- прогнозирование
- профессионализм
- профи
- психология
- работа
- развитие
- РЖД облигации
- риски
- роботы
- Ростелеком
- рынки
- рынок
- санкции
- сбербанк
- Сбербанк брокер
- СВО
- СПБ биржа
- средний класс
- стратегии
- трейдинг
- учёба
- философия
- Финам
- фьючерс mix
- ЦБ РФ
- ценности
- экономика
- экономика России
- эмиграция
- этика
В 2013 году среднемесячный доход населения составил 25 928 рублей, средняя зарплата — 29 792 рубля. 961 бакс
При курсе в 31 среднем
за этот год 76 975, при курсе 92- 836.
Выходит 17% в среднем упала.
Квадрат за это время по СПБ на вторичке подорожал со 100 до 250. Но средняя ЗП выросла в 2.58 раза. То есть, если не брать ипотеку и её влияние- доступность «заработать и скопить» на недвижку даже чуть чуть увеличилась. При этом доступность, скажем, иномарок или дорогостоящей электроники, напротив упала
Я пишу про свою з/п, а не про какую то там фальшивую среднюю и про свои цены на жилье.
Метод №5, вы хотите обсудить экономику (объективно) или свою [не] способность заработать не меньше средней ЗП ?
А ЗП такие- много где. это объективные цифры. С которых уплачены налоги. А в Мск средняя Выше- 125 640.
Только не Мск единой. Я переехал с урала в СПБ. Хотя в Мск тоже звали. Впрочем и в регионах последние 2 года стало не всё так однозначно- на предприятиях ВПК урала работяги на заводе по 100 тыр зарабатывать начали. Ну а если о спросе говорить то ещё есть и бойцы СВО. У которых месячные ЗП от 200 тыс начинаются (+ разные доплаты- для Питера это +700 тыр после подписания контракта). Ну а если кормилец не вернулся- будет спрос от жен, которые кроме ЗП мужа пока он служил получат по несколько млн
ВПК единственное что в стране развивается так его финансирование идет в обход системе !
Неспособность заработать это не по моей вине, а по недееспособности Власти, которая сосредоточила нормальную з/п лишь в 2х столицах, в которых всего 30 лям из которых наверно 30% мигрантов
А я работаю в газпромоской дочке, низкая з.п лишь потому что дочка находится не в столицах.
Метод №5,
>А я работаю в газпромоской дочке, низкая з.п лишь потому что дочка >находится не в столицах.
Тогда идете в кадровые документы. И ищите таблицу с региональными мультипликаторами. И штудируйте. Увидите, что в Спб ЗП, допустим -15% в Мск, а в обл центрах-20, -25. Но МСК не предел. Есть месте где процентов на 40 ЗП выше- ебеня покруче ваших- заполярье.
В любом случае региональных коэфециеент не определяющий. А далее идёте и изучаете что такое грейды. Ну прикидывайте насколько ЗП топ менеджера (даже если он сидит не в столице) отличается от ЗП уборщицы. Там разница не в 2 раза будет. Вы зарабатывайте мало, в первую очередь потому что низкое место занимаете в иерархии. С позиции компании- привносите невысокую пользу в её деятельность.
>Неспособность заработать это не по моей вине, а по недееспособности >Власти, которая сосредоточила нормальную з/п лишь в 2х столицах, в >которых всего 30 лям из которых наверно 30% мигрантов
То есть таджики не зная русского приезжают МСК и зарабатывают. А Вы не можете этого сделать, виноват Путин, что вы сидите в своем городке и жалуйтесь ?
>ну так и вали зарабатывать на сво,
Логичней будет если Вы повалите туда. Женщин туда тоже берут. Вы ведь говорите что заработать вне столице невозможно. Я как раз придерживаюсь другого мнения.
При этом я понимаю, что есть места где на местном рынке труда жопа. Видел я и пустые пятиэтажки — уехали все жильцы после закрытия градообразующего предприятия. Но Вы то пишите что у вас 150 тыс руб кв метр стоит- то есть живете далеко не в таком городе и очевидно есть люди которые зарабатывают и в у вас в городе достаточно что бы их покупать
Ипотека это просто кредит, который банк дает на очень длинный срок под очень низкий процент, у нас, например, это 3,99% на 20 лет
А если кто упустил такую возможность или кому банк отказал, то не надо завидовать. )
Ипотеку человек должен мочь взять ни в какой то 1 момент истории, а в любой момент времени, потому что у всех свой возраст, обстоятельства и необходимость в ней, и в России ни когда не было 3,99%, была 6%
А вы теоретизируете только.)
Предложение было ограничено, квартиры разлетелись как пирожки.
В итоге получилось, что за студию 25м, которую покупали в 2021 году, мы платим ипотеку 35 т.р в месяц. Первоначальный взнос (1,4 млн) сделали с помощью материнского капитала, сейчас студию сдаем за 40 т.р.
Жизнь удалась), и во сколько раз мы переплатили за квартиру, мне без разницы.
это не оптимистичный, а пессимистичный прогноз. Форумы читать это не совсем релевантно. Там всегда кто-то армагеддонит. Можете почитать темы времен ковида, начала СВО, мобилизации и полгода от них. Там такого начитаете.
ОФЗ сейчас дают такую доходность, потому что короткие ставки заметно выше — под 16%. И спрос перетек из длинных в короткие. С одной стороны риск. А с другой стороны сильная перепроданность, исходя из расчетов. И они очень сильно и быстро отрастут и выровняют доходность если увидим позитив.
Пздц поглядел застройщиков в городе, нашел где они все сразу и там хаты продают в МУСОХРАНСКЕ 1 комнатная за 6 ЛЯМ за 39,5 метров, 1 метр от 155т !
Причем недавно ещё давали всем желающим под 6 процентов. При этом даже жить в РФ не обязательно