Инвестиции в недвижимость

Заранее прошу простить если будет читать тяжело поскольку пишу сплошняком. Поехали!
Рынок недвижимости приплыл.
На сегодняшний момент все кто следил за ценами и всем что происходила на рынке недвижимости видит что льготная ипотека уже не поможет даже если государство опять вернет ставки от 3-6%, а на 2023 год государство согласовала льготку под 8% да и еще не для всех категорий граждан.
Больше 60% рынка не распродано а это очень большой объем. Так же президент подписал указ о таком же количестве объема строительства как и в этом году а это ближе к лету добавит еще лоты о продаже на площадку недвижимости. так что количество предложений будет расти.
Закредитованность населения России только растет и инфляция ближайшие годы будет на хорошем уровне. Так что инфляция съест остатки доходов. Падение доходов населения увеличит количество задолженностей по ипотеке и кредитам какая то часть недвижки отойдет банкам и они будут от нее избавляться как от плохого актива. Так же декабрь показал как может резко упасть рубль за месяц и это падение скоро все увидят в магазинах а через время и в своих кошельках(отсутствие денег)). Закредитованность застройщиков через время заставит снижать цены чтобы выплатить долги. Пока этого нет в объявлениях но зато есть в офисе через время будет в объявлениях.

ИТОГ. Рынок будет медленно снижаться если ни чего не произойдет экстремального в скором времени цены на новостройка будут снижаться и потянут за собой вторичку.
так же есть вероятность что начнется паника и цена упадет очень стремительно. Если кто то хочет продать квартиру это возможно последний вагон чтобы запрыгнуть. Поскольку ваша недвижимость будет дешеветь с каждым месяцем а предпосылок роста нет. просто жадность может вас очень сильно загнать в минуса)) всем удачи и спасибо)))

Как продавать однушку по цене двушки
Как продавать однушку по цене двушки? Об этом знает Анатолий Карев, которого я пригласил на открытое интервью в «Клуб Инвесторов».

Эту встречу мы снимали на видео. И смонтировали. Результат по ссылке ниже 👇🏻

Анатолий продает однокомнатные квартиры по ценам двухкомнатных, просто нарисовав новую планировку в paint.

Поговорили также о недвижимости Санкт-Петербурга, Ростова-на-Дону, о пассивном доходе, об узаконивании перепланировок квартир, о вторичной недвижимости и новостройках.

А в конце видео Анатолий предложил розыгрыш приза для зрителей, но для этого надо выполнить условия. Приятного участия и просмотра!



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Рост цен на недвижимость и ценные бумаги: когда и как происходит?

Рост цен на недвижимость и ценные бумаги — это обоснованное экономическими показателями явление, которое четко поддается двум характеристикам денежной политики, таким как ключевая ставка центрального банка и объёмом денежной массы по м2. Официальное название данного феномена — инфляция цен на активы.

Если говорить совсем простым языком, то мы наблюдаем закономерность между ключевой ставкой банка, количеством денег у населения и стоимостью активов, например недвижимости и ценных бумаг. При совпадении нескольких факторов происходит резкий рост цен. О том, какие это факторы, поговорим в этой публикации.

Процентная ставка ЦБ

Для начала вспомним что такое процентная (ключевая) ставка центрального банка. В двух словах это процент, под который коммерческие банки получают деньги для последующей выдачи кредитов населению и бизнесу. Одновременно с этим именно она определяет максимальный доход по вкладам.

Допустим КС составляет 10%. Это значит, что кредитная организация получит деньги под этот процент и затем выдаст их населению с наценкой, конечный потребитель возьмёт займ под 12, 15, 20 или 40. Если же кто-то захочет разместить сбережения на депозите, то ему предложат максимум 10%.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Интересно Ваше мнение...
Сколько квартир нужно иметь в Москве, чтобы, их сдавая, иметь приличный доход?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость в Португалии подорожала на 13,1% год к году

23 Dezembro 2022, 14:22

Контекст инфляции в Португалии вскоре ощущался в ценах на энергоносители и продовольствие и быстро заразил всю экономику. Неудивительно, что инфляция достигла строительного сектора, повысив цены на материалы и, следовательно, приземлилась на рынке жилья, давая газ для покупки растущих цен на жилье, которые росли с конца 2013 года. Данные Национального института статистики (INE), опубликованные в пятницу, показывают, что дома для покупки были на 13,1% дороже в третьем квартале года по сравнению с аналогичным периодом. И на динамику рынка жилья повлияла: летом 2022 года было продано меньше домов, чем за аналогичный период прошлого года (-2,8%), но этот бизнес составил 8,1 млрд евро, 9,6%. Это означает, что сейчас продается меньше домов, но гораздо дороже, чем в 2021 году.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Цены квартир в Декабре. Страна готовится бухать.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня ценники продавцов первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

В целом, за 25 дней Декабря, ценники подросли на +0.6%. В эйфории — казанские и нижегородские продавцы. В депрессии — белгородские и ханты-манси.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Калининград всех порвал!

Посмотрите, как за 4 года изменились ценники квартир в разных регионах относительно среднего ценника по России:

В таблице указаны ТОП-20 регионов по количеству объявлений на Домклик. Калининград всех порвал, обогнав страну на +118%. Москва — в лузерах с -17% рядом с Удмуртией.

Почему так? Наверное, потому, что в глазах климатических беженцев, Калининград — отличное место для жизни, а вся остальная Россия — тьфу. Если считаете иначе, добро пожаловать в комменты.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Она зарабатывает на недвиге немыслимые иксыЕсть у меня знакомая одна. Она очень активна.
Попав в риэлторство, быстро возглавила группу хомя...

Доктор, давно известная схема.

Москва в минусе по итогам года, Сочи в жирном плюсе. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва впереди всех по падению за год.

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел октябрь-ноябрь 2022. В декабре тренды продолжились. Но не все) Из важных новостей — продлили льготную ипотеку, что должно поддержать спрос на новостройки.

Сочи (объявления)

Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).  

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Она зарабатывает на недвиге немыслимые иксы
Есть у меня знакомая одна. Она очень активна.
Попав в риэлторство, быстро возглавила группу хомячков. И вот свежайшая искрометочка от неё с ипотекой и блэкджэком.
В своих соцсетях она публикует отчёт о том, что взяла ипотеку льготную под 2 или 3%, семья под строительство дома.
Купила участок в коттеджном посёлке и начала возводить домик ударными темпами, силами строителей того, кто продавал землю в этом посёлке.
И вот каркас возведён, утеплен. Они снимают как принимают дом, муж сажает ёлочку, группа причастных поднимает бокалы на фуршете в новом, но пока не отделанном доме. Все чинно-благородно.
Домик мне не понравился, но дело не в этом.
Далее силами застройщика, ударными темпами делается внутренняя отделка, расставляются всякие украшения игрушки, кашне, кашпо, бра и боа.
И вот, она снимает новый ролик, прохаживаясь в юбчонке по этим площадям. И в конце говорит «это мой дом, но он может стать твоим»!
Итого если прикинуть. Какие могли быть вложения?
Самое крупное, это первоначальный взнос по этой ипотеке, около 10%. Допустим вся хламидия стоит 3млн. Итого оне внесли 300К при кредите в 3млн. Стройка и ремонт делались с ипотечных денег и допустим обошлись в 2.2 мульта.
И оне в итоге продают конструкцию за 3.5 млн.
Итого при быстрой продаже и собственных вложениях в 300К, доход составит 3.5 — 2.2=1.3 млн.
Ну пусть там налоги какие ещё и погрешности.
Округлим.
При быстрой продаже и вложении в 300К, на выходе получаешь миллион. Это и есть иксы. Причём стрйка и отделка прошли быстро, в пределах 2 мес.
Теперь все зависит от её умения слить объект. И тогда иксы неизбежны. Если объект зависнет, то ежемесячные платежи и коммунальные расходы будут кушать доходность и снижать её.
Это конечно не для тех, кто вешает сопли на 10 млн $ в сишке, это для нас, простых смертных кейс.
Как вам?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

На рынке элитной недвижимости Дубая в 2023 году ожидается самый сильный рост в мире

По расчетам Unique Properties в 2023 году размер рынка недвижимости Дубая увеличится в среднем на 2%. При этом спрос на элитную недвижимость в городе снизится незначительно. Рынок элитной жилой недвижимости Дубая стал глобальным исключением с рекордным ростом цен на апартаменты на ~8.5%, а на виллы — на ~13% (по итогам года будет еще больше).

Подобная траектория сохранится в новом году, пока ОАЭ обладает статусом одного из самых безопасных мест в мире для жизни. Несмотря на глобальную нестабильность, рост инфляции и слухи о надвигающейся мировой рецессии, рост рынка недвижимости Дубая поддерживается заманчивыми стимулами, такими как чрезвычайно низкая налоговая ставка, долгосрочные визы и отличная транспортная доступность.

В связи с российской эмиграцией и притоком туристов из-за чемпионата мира по футболу в Катаре, прогнозируется, что в течение следующего десятилетия число состоятельных людей (с состоянием $1млн и выше), проживающих в Дубае, увеличится на 40%. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Две трети квартир в российских новостройках нераспроданы. Обвал близок?

По данным INFOLine-Аналитики, объем жилплощади в строящихся квартирах, на которую отсутствует покупательский спрос, составил 66 млн кв. м, или 66% от общей площади строительства — это максимум с начала 2020 года.

Причины очевидны:

- Изъятие значительной части экономически активного населения из экономики для участия в СВО;

- Исход не менее значительной части экономически активного населения (а может и более значительной) в другие страны из-за угрозы мобилизации;

- Падение доходов значительной части оставшегося экономически активного населения;

- Общее чувство неопределенности, которое вынуждает отложить планы приобретения недвижимости.

В итоге спрос на новостройки за год сократился на 48,4% (ноябрь к ноябрю).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции за бугром
В 2008 инвестировал в акции в РФ на примерном дне, наблюдал на РБК бутылку водки 500 и сбер по 14, курил по 2 пачки в день и понял, что такой стресс не для меня, ушел в бетон. Сейчас вот уехал пожить Турцию, рынок новый по результатам 9 месяцев наработок связей и изучения рынка результат следующий:

— строим многоквартирные дома, есть сложности с хорошими участками, цены сильно выросли и турки любят держать деньги в земле, тк она дорожает быстрее доллара и даже бетона, который тоже дорожает быстрее доллара и уж тем более лиры, выручают связи в администрации, тут вообще все по связям
— строим виллы, с этим проще, такой земли больше, есть безопасные схемы по строительству и инвестированию (для меня это самое важное), закладывается примерно х2 в год, поэтому если рынок упадет, ничего особо не изменится
— есть в продаже всякие бизнесы и отели, ничего в этом не понимаю, не люблю розницу
— нормальные легальные способы перевода денег, можно хранить доллары на личных счетах например или нал

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Минфин России продление льготной ипотеки до 1 июля 2024 года
Минфин России внес в Правительство проекты постановлений об изменении льготных ипотечных программ20.12.2022 10:10

Минфин России разработал и внес в Правительство РФ проекты постановлений, предусматривающие с 1 января 2023 года изменение условий льготных ипотечных программ. В частности, первым проектом программа льготной ипотеки будет продлена до 1 июля 2024 года, ставка по кредиту составит 8%. Доступ к семейной ипотеке будет расширен. Ее смогут оформить граждане, имеющие двух и более детей, независимо от даты их рождения, но не достигших 18 лет на дату заключения договора.

Второй проект постановления предусматривает для жителей новых субъектов Российской Федерации возможность оформить ипотеку на покупку жилья в новостройках по ставке 2%. Кроме того, льготный ипотечный кредит на условиях данной программы смогут получить переселенцы из Херсонской области — обладатели жилищных сертификатов. Оформить кредит и воспользоваться сертификатом можно будет в любом регионе Российской Федерации.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Взаимосвязь валютного курса и рынка недвижимости. Возможные причины ослабления рубля.
Рынок недвижимости падает, растёт риск ипотечного кризиса и банкротства банков. Девальвация рубля сдерживает падение цен на недвижимость и страхует ипотечные риски. Поэтому, девальвация в текущем моменте выгодна.
Вангую — перехай по баксу 170-200 в моменте и возврат к 120. По аналогии с динамикой в 2014-2016.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Куда податься чиновнику на пенсии?

Гляньте на это чудо:

Это примерно $200 000 за сотку. В целом, за голый участок — почти $1 млн.

До дачи Царя — около 30 км. До грязного моря с умирающим каменным пляжем, толпами пьяных туристов и продавцами с мегафонами — примерно 1.5 км по дорогам, лишенным деревьев.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ТОП-30 регионов по ценам квартир

Вслед за большим обзором недвиги выкладываю ТОП-30 регионов по ценникам квартир на Домклик без учета количества объявлений в базе. Вдруг кому-нибудь будет интересно:

 

Примечательно, что Приморский Край почти догнал Краснодарский край. Кто бы мог подумать)

--------------------
Оригинал поста — в дзене с зеркалом в телеге 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

На рынке недвижимости ещё не обвал, но спуск вниз по цене очевиден
Мониторинг недвижимости по данным Домклик с 2019 года. 
Приведу данные по Москве (без Зеленограда) за январь, февраль каждого года, и текущая ситуация. 


Данные с сайта Домклик 
2019-01-январь, 30683, 171466


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обсуждение цен на жилье. Опрос. Может ли быть ипотека в - 2%?

 

 

Интересно, могут сделать ипотеку в — 2%, в России?. 
Что будет с ценами на жилье?. 
Не говоря про «великую победу» кормчего и «украинцы завидуйте» и прочие политические плюшки... 

 

 

 

 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Цены квартир в Декабре. Продам! Продам! Продам!

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня средние ценники продавцов первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

За 18 дней Декабря средние ценники продавцов почти не изменились. Самые адекватные — красноярские и ханты-мансийские продавцы. Самые борзые — нижегородские и свердловские. В целом по 20 регионам +0.2%. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ответ на вопрос: "Почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу"
Так как тема фондов недвижимости для меня сейчас находится в фокусе внимания, хотелось бы ответить на тему: «А почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу?» по аналогии с тем как такие фонды существуют в США.

Вся проблема лежит в плоскости разницы между ставкой капитализации, за которую можно принять отношение операционной прибыли к стоимости объекта инвестиций и ставкой фондирования — привлечения заемных денег в проект и издержками фонда.

В одной из своих статей с аналитикой фонда Парус-СБЛ я наглядно показал из чего складывается операционная прибыль фонда и в целом подробно раскрыл экономику фонда недвижимости:


Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Рынок движется и не движется...
«Рынок новостроек лихорадит: в Москве в январе-ноябре число зарегистрированных договоров долевого участия сократилось на 14,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
И то статистику поддержал ажиотажный спрос в начале весны.
В ноябре же падение составило 36,2% по отношению к аналогичному месяцу 2021 года.

Рынок новой недвижимости, как жилой, так и офисной, встал. 

Такое положение проявляется не только в Москве: по данным «INFOLine-Аналитика» в России простаивают непроданными минимум 66 млн. кв. м готовых квартир – это 66% от всех готовых новостроек.

Объявленные цены на недвижимость в России сократились не сильно: в ноябре просели на 1,4%.

Но скидки уже нередко достигают 30%.

Девелоперы, обременённые кредитами на строительства (средства дольщиков хранятся на эскроу-счетах и не могут оперативно использоваться на покрытие текущих нужд строительных компаний), оказались на грани выживания. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

А ПОЧЕМУ У НАС НЕТ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ ПО ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПОД СДАЧУ
Чем мы хуже США

Blackstone например


Morgan Stanley ??

Обычно они сначала вкладываются в бизнесы

Потом создают фонды для инвестирования в доходную недвижимость


Ваше мнение ??

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обвал цен на недвижимость ? Ждём!
По итогу прочтения статьи "Как банки разводят людей и продают квартиры намного дороже реальной стоимости?"

https://smart-lab.ru/blog/863771.php

На самом деле на рынке недвижимости больше важна не текущая цена недвижимости, а ожидания движения цены, большинство предполагает что цена будет или расти или падать и исходя из ожиданий формирует цену.

К примеру, если цена типичной однокомнатной квартиры 31-33 квадратных метра в Москве в пешей доступности от метро в пределах МКАД (старая Москва) равна в настоящее время порядка 9.000.000 рублей, и если её купить в ипотеку под 10% годовых на 25 лет то ежемесячный платёж составит 82.000 рублей, хотя снять или сдать в аренду такую же квартиру можно максимум за 30.000 (от аренды в 35.000 отнимаем 5000 ЖКХ), уплату налогов не учитываем, иначе ещё нужно снизить доход до 26.000 в месяц.

Итого, считая по доходному методу при платежах в 30.000 месяц под 10% годовых реальная цена этой квартиры 3.300.000 рублей.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обвал цен на недвижимость: мой комментарий к комментариям других участников
Вторичка.
Если человек продаёт квартиру — у него есть диапазон цены, ниже которой он продавать не будет.
(исключение, когда человек избавляется от квартиры)

Новые квартиры.
За счёт ипотек и всяких государственных программ, очень сильно надули рынок нового жилья.
Поэтому тут обвал цен вполне возможен.

Вывод.
Новое жильё будет совершенно точно падать.
Вторичка падать не будет — это как хлеб(когда хлеб дешевел?).
Рынок вторичного жилья просто встанет, т.е. мы будем наблюдать много желающих продать квартиры и мало желающих их купить. 

PS Во всяком случае, я так вижу ситуацию:)

Авто-репост. Читать в блоге >>>